Pronájem (angl. nemovitost s nájemcem) je nemovitost zatížená nájemní smlouvou [1] . V některých zdrojích se nachází formulace Ready rental business nebo GAB. Nejčastěji v obchodním světě je tento koncept aplikovatelný na komerční nemovitosti , což nám umožňuje považovat GAB za nebytový nebytový prostor s nájemcem. Jako nájemci mohou působit kosmetické salony, lékařská centra, obchody s oblečením, HoReCa , obchody s potravinami.
Podle řady odborníků je ready-made pronájem podnikání jednou z nejperspektivnějších oblastí pro investování do nemovitostí [2] . Na konci roku 2019 činil podíl investic do komerčních nemovitostí 47 % celkových investic do nemovitostí a prodeje komerčních prostor se zdvojnásobily.
Ve srovnání s nestabilním trhem rezidenčních pronájmů má komerční trh vyšší ziskovost a nevyžaduje operativní zásahy investora. [3] Investiční experti a tržní analytici klasifikují GAB jako pasivní stabilní příjem bez velkého rizika. Pokud podnik nepřinese očekávané dividendy, může být prodán a částka investice vrácena.
Návratnost investice se odhaduje na 15-19 % ročně a doba návratnosti je 7-12 let. Hranice pro vstup do GAB začíná od 15 do 20 milionů rublů. Za tyto peníze si můžete vyzvednout malý objekt se stabilním nájemcem sítě. Jiné zdroje uvádějí číslo 8–10 milionů rublů při získávání hypotečního úvěru - od 4 milionů rublů (1,11).
Pro investice do pronájmu jsou nejvýhodnější objekty s dlouhodobými nájemními smlouvami (5-15 let), ve kterých jsou pečlivě uvedeny všechny podmínky, včetně: roční indexace, platebního postupu, sazby pronájmu atd. Dlouhodobá smlouva dává majiteli GAB stabilitu peněžních příjmů, schopnost předvídat jejich finanční toky a určit dobu návratnosti objektu.
Mezi rizika spojená s koupí nemovitosti s přiloženou nájemní smlouvou odborníci jmenují rizika napadení transakce prodeje a koupě, vymáhání nemovitosti od kupujícího, nespolehlivost nájemce či prodávajícího. Před podpisem smlouvy o koupi GAB se doporučuje zkontrolovat [4] :
ohledně prodávajícího:
ve vztahu k nájemci, se kterým je uzavřena nájemní smlouva [4] :
Pro kontrolu finanční stability a integrity se také doporučuje získat potvrzení o nulovém daňovém dluhu a zkontrolovat úvěrovou historii nájemce.
Počáteční náklady na pořízení komerční nemovitosti lze jen stěží nazvat malými. Každého investora v první řadě za takových podmínek bude zajímat doba návratnosti objektů GAB. To je hodnota, která bude přímo záviset na lokalitě, spolehlivosti nájemce, inflaci, daních a režijních nákladech. Začátečníci se snaží najít předměty s návratností do 6-8 let, ale analytici se na trh dívají střízlivěji a za efektivní považují návrhy s návratností kolem 10 let. Příklad zjednodušené metody pro výpočet poměru návratnosti: Máte zájem o pokoj s nájemcem " Pyaterochka " v rezidenční čtvrti v Moskvě.
V tomto případě bude doba návratnosti bez indexace: 50 000 000 / 6 000 000 = 8 let a 4 měsíce. Právě v tomto období investor svou investici plně vrátí. Návratnost investice do této nemovitosti je 12 %. V tomto výpočtu se neberou v úvahu 2 důležité faktory najednou:
V důsledku toho, pokud se investor rozhodne prodat po 8 letech a 4 měsících, pak s přihlédnutím k osminásobné indexaci 5% bude měsíční sazba pronájmu již 703 550 rublů a samotný objekt se stejnou návratností 8 let a 4 měsíce, již nebude stát 50 000 000, ale 70 355 000. V tomto případě návratnost investice do GAB nebude 12 %, ale 19,4 % ročně. Reálná prodejní cena může být vyšší, protože tento příklad nezohledňuje růst nájemného a poptávku po GAB. Tyto faktory mohou zvýšit návratnost investic a prodeje. Zároveň není nutné čekat 8 let na další prodej. Zkušení investoři často prodávají podnik po 2-3 letech, po několika indexacích. Pro přesnější posouzení, ještě před nákupem, byste měli s pomocí odborníků nebo nezávisle provést podrobnou analýzu zisku a všech možných nákladů na konkrétní objekt (oprava, přestavba, dohoda se správcovskou společností atd. ).
Největší zisk přinesou cenově výhodné objekty umístěné v úspěšných lokalitách, s dobrou dopravou a infrastrukturou [4] . Nejoblíbenější pouliční maloobchod .
Za spolehlivější, stabilnější a ziskovější je obvyklé považovat objekty, kde byla uzavřena smlouva s následujícími typy nájemců [5] :