Hypotéka (anglicky hypoteční) - listinný cenný papír na jméno, osvědčující právo jeho majitele (zpravidla banka) splnit peněžitý závazek (úvěr, hypoteční úvěr) a právo zastavit nemovitost zatíženou tímto úvěrem. [jeden]
Z finančního hlediska je hypotéka jejímu vlastníkovi (obvykle původní bance nebo třetí straně, které byla hypotéka později touto bankou prodána) v podstatě formou nestandardizovaného dluhopisu, jehož kuponové platby jsou platbami hypotéky dlužníkem. A hypotéka v tomto případě potvrzuje práva svého právoplatného vlastníka, aniž by dokládala další důkazy o existenci této povinnosti . Vzhledem k tomu, že se každý hypoteční úvěr obvykle liší v individuálních charakteristikách (sazba úvěru, doba splácení, výše úvěru, typ zajištění nemovitostí, pojištění a další rizika), je výhodné pro banku, která hypoteční úvěry poskytla a operuje tak s balíčkem (poolem) hypoteční úvěry vydané na jejich zajištění jsou standardizované hypoteční zástavní listy určené k oběhu na burzovním trhu cenných papírů nebo k prodeji třetím osobám pro obdobné účely. Přitom z pohledu dlužníka hypotečního úvěru se nic nemění. Úvěr bude nadále splácet prostřednictvím banky, která úvěr vystavila a hypotéku vystavila a pro třetí osobu, která hypotéku koupila, bude tato banka působit jako garant plateb a právních rizik na hypotéce. To je podstata obratu hypoték jako cenných papírů.
Dlužník, splácející hypoteční úvěr, tak „splatí hypotéku“ a po úplném splacení úvěru jej obdrží do svých rukou (jako listinný cenný papír na jméno) s poznámkou o úplném splacení úvěru. Toto je právní dokument.
Hypotéka je světovou praxí pro hypoteční právní vztahy a pro zajištění splnění těchto závazků . V současné době v Ruské federaci existuje malý počet regulačních právních aktů upravujících tento právní fenomén. Základní normy týkající se hypotéky jsou obsaženy v kapitole III federálního zákona Ruské federace „O hypotéce (zástavu nemovitostí)“.
Také v Ruské federaci existují případy, kdy banky vydávají bezdokumentové (právně významné) digitální hypotéky pomocí technologie blockchain.
Hypoteční smlouvu (úvěr na bydlení) lze uzavřít formou zástavního práva, což je cenný papír na jméno osvědčující práva jeho právoplatného vlastníka.
Praktický význam hypotéky spočívá v tom, že umožňuje výrazně zjednodušit a zrychlit obrat nemovitosti . Osoby ručící ze zástavy jsou dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem a zástavce.
Hypotéka se mezi bankami poskytujícími hypoteční úvěry rozšířila , protože se s ní snadno manipuluje, zejména při převodu práv z ní. V praxi to vypadá takto: banka zabývající se hypotečním úvěrováním je podmínkou pro vydání úvěru sestavení hypotéky. Po státní registraci vlastnictví a hypotéky se banka stává zákonným vlastníkem hypotéky, přičemž její práva jsou osvědčena hypotékou. Po určité době banka nashromáždí tzv. „pool“ hypoték a prodá je. To bance umožňuje přilákat další finanční prostředky na následné poskytování úvěrů. Zároveň dochází ke změně zástavního věřitele.
Hypoteční zástavní list sepisuje zástavní věřitel, a je-li třetí osobou, i dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem. Hypoteční zástavní list vydá původnímu zástavnímu věřiteli orgán provádějící státní registraci práv po státní registraci hypotéky.
Ve většině případů je hypotéka sepsána bankou a je již podepsána dlužníkem - osobou, které je úvěr poskytnut, v okamžiku přijetí úvěrových prostředků od banky. Proto je zvláště důležité zkontrolovat všechny podmínky uvedené v hypotéce, zda jsou v souladu s úvěrovou smlouvou . Jak ukazuje praxe, drobný překlep v jedné ze základních podmínek hypotéky může mít za následek pozastavení státní registrace vlastnictví nabyté nemovitosti.
Majitel zástavy nabývá právo na plnění z peněžitého závazku zajištěného zástavním právem, aniž by doložil další důkazy o existenci tohoto závazku, zástavu nemovitosti zatížené zástavním právem.
Jako cenný papír, na který se vztahují obecná pravidla o cenných papírech stanovená v kapitole 7 občanského zákoníku Ruské federace , může být hypoteční zástavní list také samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, předmětem zástavy nebo jiných transakcí . Jako cenný papír na jméno hypotéka osvědčuje práva osoby, jejíž jméno je v ní uvedeno.
Vzhledem k tomu, že hypotéka je cenný papír, jsou formální známky uznání jako takové zvláště důležité. Pokud tedy doklad neobsahuje slovo „hypotéka“, nebo některou z podmínek, které zákon stanoví jako povinné pro hypotéku, pak takový doklad nelze uznat jako hypotéku.
Ve federálním zákoně „o hypotéce (zástava nemovitosti)“ je seznam podrobností, které jsou nutné pro poskytnutí hypotéky.
Závazek musí obsahovat:
Kromě výše uvedených informací lze v hypotéce zafixovat další informace a v případě nedostatku místa v hypotéce můžete údaje zapsat na další list.
Podle federálního zákona „o hypotéce“ má hypotéka za účel osvědčit práva na splnění závazku z hypotéky a také osvědčuje zástavní právo k nemovitosti zatížené hypotékou (to znamená, že prokazuje, že nemovitost je zastavena ).
Hypoteční zástavní list se nevydává na tyto předměty zástavy: podnik, jakož i právo nájmu podniku - jakož i je-li zástavní právo zajištěno peněžitým závazkem, u něhož není výše dluhu stanovena době uzavření smlouvy a která neobsahuje podmínky umožňující stanovení této částky ve vhodnou dobu. Hypoteční zástavní list může být vydán kdykoliv před splněním hypotečního závazku.
Zvláště je třeba poznamenat, že pokud je hypoteční zástavní list vydán po zápisu práv, pak je tomuto orgánu podána společná žádost zástavce a zástavního věřitele a do jednoho dne orgán hypoteční zástavní list vydá.
Majitel hypotéky má právo požadovat zápis svých práv do Jednotného státního registru nemovitostí (viz: Příloha č. 4 Pravidel pro vedení Jednotného státního registru práv k nemovitostem a transakcí s nimi ). Registrace probíhá do jednoho dne od data podání přihlášky.
Hypoteční zástavní list může být uložen u depozitáře , tzn. profesionální účastník trhu s cennými papíry . Povolení se vydává depozitáři na základě federálního zákona „o trhu s cennými papíry“. Účetnictví depozitáře je formalizováno depozitářskou smlouvou, a pokud tak smlouva stanoví, může depozitář převést hypoteční zástavní list na jiného depozitáře.
V případě, že je prováděna depozitní evidence hypotečního zástavního listu, musí být na ní provedena poznámka o depozitářském záznamu (dočasném nebo povinném), obsahující jméno a místo depozitáře, u kterého bude taková evidence provedena. Poznámku o depozitním účetnictví může ve vhodných případech učinit původce hypotečního zástavního listu při jeho sepsání nebo vlastník hypotečního zástavního listu po jeho vydání orgánem, který provádí státní registraci práv. Majitel hypotečního zástavního listu může kdykoliv po zapsání evidence HZL na základě dohody s depozitářem hypoteční zástavní list převést na depozitáře k jeho uložení do úschovy. Při výměně depozitáře o něm majitel hypotečního zástavního listu učiní poznámku o novém depozitáři s uvedením jeho jména a sídla.
Prozatímní depozitář znamená, že držitel hypotečního zástavního listu může kdykoli požadovat jeho zpět. Je-li provedeno povinné depozitní zaúčtování hypotečního zástavního listu, může jej depozitář vydat majiteli hypotečního zástavního listu pouze za účelem jeho převedení do jiného depozitáře, poskytnutí soudům, orgánům činným v trestním řízení, soudním exekutorům, kteří mají projednávané případy související k nemovitostem a (nebo) jejich držitelům práv, jakož i k jejich převodu na orgán, který provádí státní registraci práv.
Práva vlastníka k hypotečnímu zástavnímu listu převedená do depozitního účetnictví jsou potvrzena zápisem na depo účtu v systému depozitního účetnictví.
Postoupení práv je možné i v zástavní smlouvě. V první řadě se u hypotéky poznamená o novém majiteli (zástavním věřiteli). Existuje seznam údajů, které musí hypoteční zástavní list obsahovat v případě postoupení, např. musí být uvedeno jméno nového vlastníka hypotečního zástavního listu a podpisy všech předchozích vlastníků. Poněkud jiný postup je stanoven u "v případě, že je prováděna depozitní evidence hypotečního zástavního listu, je převod práv proveden příslušným zápisem na depo účtu. Práva k hypotečnímu zástavnímu listu přecházejí na nabyvatele od okamžiku provedení úvěrového zápisu na vkladovém účtu nabyvatele, který je dostatečným důkazem o tom, že nabyvatel má práva k. Zároveň není provedeno označení zástavního práva na jeho nového vlastníka“ ( odst. 1, čl. 48 obč. federální zákon ). Tento federální zákon také poznamenává, že není možné zakázat převod práv na jinou osobu zápisem na hypotéku.
Je třeba poznamenat, že kromě dohody stran může k postoupení (postoupení práv) dojít, pokud třetí osoba splnila povinnosti zástavce, v takových případech má třetí osoba právo požadovat, aby hypoteční zástavní list byl zástavcem. být převeden na sebe.
Předmětem zástavy může být i samotná hypotéka, existují tedy dva typy zástavní smlouvy:
Je třeba zdůraznit, že ačkoli federální zákon poznamenává převod práv ze zástavy (to znamená, že se převádí právo na pohledávku ze zástavy) a převod práv k zástavě (tj. převod práva vlastnit hypotéka), převodem práv k zástavě se rozumí i převod práva na pohledávku, čímž můžete pomocí smlouvy obejít omezení uložené v odst. 4 čl. 48 FZ.
Výše uvedené smlouvy (s / bez převodu práv) se liší v pořadí vymáhání pohledávek, takže v odst. 2, 3 čl. 49 FZ: "2. Je-li hypoteční zástavní list zastaven, aniž by byl převeden na zástavního věřitele, postup pro exekuci zastavené hypotéky se řídí článkem 349 občanského zákoníku Ruské federace . v souladu s postupem stanoveným článkem 349 občanský zákoník Ruské federace; 2) převod práv z hypotéky způsobem, za podmínek a s důsledky stanovenými v článku 48 tohoto federálního zákona; 3) provedení zástavního práva zástavním věřitelem zvláštní zástavní nápis, který zástavnímu věřiteli dává právo po určité době zástavu prodat, aby z výtěžku zadržel částku závazku zajištěného jejím zástavou.
Hypoteční zástavní věřitel může na hypoteční zástavní list provést zvláštní zápis zástavního převodu, který dává zástavnímu věřiteli právo hypoteční zástavní list po určité době prodat za účelem zadržet z výtěžku částku závazku zajištěného jeho zástavou.