Úkolem stavebních spořitelen (stavebních spořitelen, Baugenossenschaften, asociací ve stavebnictví) je pomáhat uspokojovat potřeby obyvatel v oblasti bydlení vynakládáním kapitálu na výstavbu nových nebo modernizaci starých budov. Do této definice spadají jak stavební spořitelny, které uspokojují bytové potřeby svých členů tím, že na stanovený účel utrácejí kapitál tvořený úsporami, tak akciové společnosti na výstavbu domů moderního typu, které sledují čistě spekulativní cíle a uspokojují bytové potřeby těch, kteří lépe platí za peníze vynaložené na tento podnikový kapitál. Donedávna existovaly pouze Stavební firmy první kategorie. Jejich domovinou je Anglie .
Jejich prototyp se objevil na konci 18. století. v Birminghamu , kde došlo k první zkušenosti se získáním pozemku na příspěvky členů jedné společnosti na výstavbu budov na něm, které se staly majetkem jejích členů. Tato společnost se sama zabývala výstavbou budov. Významný impuls k rozvoji společností S. založených na počátku vzájemné pomoci dala skotská stavební spořitelna, která vznikla v Kirkudritu v roce 1815. Sloužila jako prototyp pro řadu partnerství, která si kladla za cíl pomáhat každému jejích členů získá zvláštní dům. Fronta byla určena losem. Zpočátku takové partnerství zahrnovalo osoby, které sledovaly jediný cíl - koupit dům prostřednictvím stálých pravidelných (zpravidla měsíčních) příspěvků. Postupem času se v členské základně vytvořily dvě kategorie - vkladatelé a dlužníci, tedy osoby, které chtějí výhodně umístit své drobné úspory za úrok vyšší, než povoluje zákon.
Všechny tyto spolky se skládaly z přesně definovaného počtu členů, měly charakter reciprocity a vznikaly na určitou dobu. Jedná se o tzv. ukončující společnosti. Zákon o benefičních stavebních společnostech z roku 1836 poprvé povolil zakládání partnerství za účelem pomoci svým členům při získávání kapitálu skládajícího se z jejich akcií (ne více než 150 liber št.), tvořeného pravidelnými příspěvky (ne více než 20 šilinků) ...). Rozšířením účinku zákona o společnostech vzájemné pomoci na společnosti S. zákon z roku 1836 pro ně také zavedl povinnou registraci spojenou se získáním zvláštních výsad, ale nebyla jim uznána práva právnické osoby. Odpovědnost členů zůstává neomezená. Neměli také právo poskytovat půjčky. Absence řádných matematických tabulek, které by v každém daném okamžiku určily poměr mezi množstvím pravidelných příjmů od členů a penězi, které jim byly půjčeny, platba vkladatelům nepřiměřeně vysokého úroku, který nebyl odůvodněn stanovenou velikostí roční splátky z částky obsazené členem měla výstavba celého podnikatelského záměru společností na kontinuálně ziskových prostorách jejího kapitálu za následek nepořádek v chodu těchto společností a v některých případech i úplný kolaps. Z důvodu kumulace nedoplatků a významnosti ztrát nemohly akcie dosáhnout plné velikosti do předpokládané doby existence této společnosti. To vyvolalo nutnost, aby členové delší dobu přispívali k utváření podílu a přinášeli tak větší materiální oběti. Takový abnormální řád věcí vyplýval především z nedostatku prostředků společnosti v prvních letech po jejím vzniku a z jejich neúměrného přebytku v posledních letech její existence. Odstranění tohoto nedostatku vyžadovalo povolení společností uzavírat půjčky od nečlenů. Takové právo jim bylo uznáno rozhodnutím lorda kancléře v roce 1869. Zákon z roku 1874 umožňoval společnostem uzavírat půjčky vydáváním akcií, splatitelných v závislosti na stavu volné hotovosti. Zavedena omezená odpovědnost členů. Tento zákon stanoví organizaci nejen dočasných, ale i stálých spolků S..
Stálé stavební spořitelny začaly vznikat již ve 40. letech 19. století a postupně nahrazovaly ty dočasné. Abnormální bylo především povinné uzavírání dočasných společností po uspokojení bytových potřeb určitého, úzkého okruhu lidí. Potřeba jednorázového placení všech pravidelných příspěvků osobou, která se stala jejím členem až po nějaké době po otevření S., fakticky blokovala přístup nových prvků do společnosti. Povinnost získat půjčku od společnosti byla krajně nevýhodná pro ty, kteří do společnosti vstoupili pouze z důvodu výhodného investování svých úspor. Všechny tyto nedostatky otevřely cestu ke vzniku stálých spolků S., které byly uznány zákonem z roku 1874 .
Tento zákon však ponechal široký prostor pro různá zneužívání, jejichž důsledkem byl kolaps mnoha společností, což způsobilo vydání nového zákona v roce 1894. Společnosti S. nyní existující v Anglii , na rozdíl od svého názvu, nemají sami staví domy pro své členy: mají pouze za cíl vzdělávat prostřednictvím pravidelných příspěvků svých členů kapitál na poskytování půjček členům společnosti zajištěných nemovitostí. Pořadí přijetí zápůjčky z pokladny je určeno buď losem (Ballot Soc.), nebo jejím prodejem ve veřejné dražbě (Sale Soc.). Dlouho zavedený systém bonusů dával společnosti možnost získat z půjček vyšší než zákonný úrok. Samotná velikost prémie je buď přesně fixní, nebo určená soutěží soutěžících ve veřejné aukci. Výše půjčky se určuje podle počtu podílů: částka, která má být vyplacena ve formě půjčky, je přesně ta částka, kterou lze spolu s úroky splatit pravidelnými příspěvky člena. Obvykle tvoří 3/4 nebo dokonce 7/8 podílů a umožňuje to po 12-14 litrech. koupit dům. Člen, který obdržel půjčky, může požadovat zpět svůj podíl s úroky z něj narostlými. Pracovní kapitál stavebních spořitelen se nově tvoří nejen z členských příspěvků a speciálních úvěrů, ale také z úrokových vkladů od 1s. až 2000 fn.
Zaplacením 4 až 5 procent na ně stavební spořitelny udělují právo požadovat vrácení i významných částek vkladů bez předchozího upozornění. V některých společnostech, jak trvalé, tak dočasné, tvoří příspěvky hlavní položku pracovního kapitálu. Dočasné společnosti tak ztrácejí svůj bývalý výhradně vzájemný charakter. Dočasné společnosti, které nadále existují díky jednoduchosti a lacinosti své správy, zejména mezi dělnickou třídou, i přes svou početní převahu nyní ustupují do pozadí před těmi stálými, které se staly čistě bankovními institucemi. Vstup a výstup členů kdykoliv je zcela zdarma. Moderní anglické stálé společnosti S., které mají k dispozici značné finanční prostředky, otevírají stavební úvěr ve výši od jednoho do 6 tisíc fn. šterlů, někdy až 20 tis.. Tato čísla ukazují, že stavební firmy v této kategorii slouží k uspokojení bytových potřeb střední třídy, nikoli dělníků. Účast těch prvních v těchto společnostech je vyjádřena pouze tím, že zde nadále přispívají svými úsporami, za které dostávají poměrně vysoké procento. Prostředky od malých vkladatelů umožňují otevřít poměrně významný stavební úvěr pro bohaté jednotlivce. Ještě výraznější rozvoj a rozšíření S. society v severoamerických Spojených státech amerických, kde jsou známé pod názvem „Building and Loan Associations“. Funkce sociálních společností ve Spojených státech jsou širší a rozmanitější než v Anglii. Hrají roli spořicích, úvěrových, S. a dokonce i pojišťovacích institucí. Družstvo tvoří skupina osob, z nichž nikdo nemá dostatečné prostředky na stavbu domu . Všichni přispívají stejným dílem. Jsou půjčovány jedné osobě na stavbu domu po nahromadění dostatečné částky (obvykle 200 $). Pořadí je určeno nabídkou nejvyššího pojistného ve veřejné aukci. Při absenci konkurence platí dlužníci pouze nominální částku, ze které zaplatí 6 %. Spolu s platbou úroků z úvěru musí dlužník nadále přispívat na svůj podíl. Nabytá nemovitost je zastavena na samotnou společnost, jejíž zástavní právo zaniká okamžikem „splatnosti“ podílu. Dlužník se pak stává plným vlastníkem. Může zaplatit půjčenou částku a najednou. Účastník zbavený možnosti pokračovat v platbách má právo na vrácení vyplacených peněz spolu s naběhlými úroky. Podle postupu při vydávání akcií společnosti S. ve Spojených. Státy se dělí na 1) dočasné (ukončující), 2) společnosti se sériovým systémem (sériové) a 3) trvalé (trvalé). Prozatímní společnosti představovaly původní formu společností S. a vydávaly pouze jednu sérii akcií. Podle tohoto systému musí být akcionáři nutně dlužníky; jinak zůstanou kapitál neinvestovány, protože společnosti tohoto typu provádějí všechny své transakce výhradně se svými členy. Společnosti druhé kategorie vděčí za svůj název tomu, že vydávají série v určitých intervalech (ročně nebo dvakrát ročně). Nejsou o nic méně trvalé než společnosti typu 3, které je uvolňují podle potřeby. Mezi posledními dvěma typy opravdu není žádný podstatný rozdíl. Převažují společnosti s řadovým systémem. Daytonoscal systém se od nich poněkud liší . Společnosti tohoto typu, které přijímají členy kdykoli bez provádění plateb za uplynulý čas, vydávají půjčky postupně, určené okamžikem přijetí nároků.
Stavební spořitelny se v USA dělí na 1) místní a 2) národní. Výhodou prvního je dobrá kontrola a výrazné úspory díky absenci provizních výdajů apod.; ale Národní stavební spořitelny usnadňují pohyb kapitálu z míst, kde je ho dostatek, do míst, kde je ho nedostatek. Tyto společnosti jsou pozdějšího původu; v roce 1893 jich bylo 240 a celkový počet spolků S. byl 5838. Podle údajů 5819 spolků, které podaly zprávu, měly v roce 1893 1 745 725 členů (včetně 307 828 žen). Průměrný počet členů na společnost je 301 (samostatně pro národní společnosti - 1637 ). Celkový počet zapůjčených členů je 455 411 (26,25 %). Průměrný počet jednotlivých členských akcií je 7,5 s průměrnou hodnotou 257,25 USD (pro státní příslušníky 86,73 USD). Průměrná velikost půjčky je 1 120 $ Členové těchto společností koupili 314 755 domů (včetně 290 803 členů místních společností). Pouze 8 709 kupujících se ukázalo být v prodlení se splácením dluhů a společnosti utrpěly ztráty ve výši 449 599 dolarů. Uvedené údaje jsou zvláště důležité s ohledem na skutečnost, že členy těchto společností jsou do značné míry lidé dělnické třídy (řemeslníci, dělníci atd.). V národních společnostech tvoří 54%, v místních společnostech - 70%. - Na evropském kontinentu S. celkem. zaznamenala významný rozvoj v Dánsku . Vznikly zde poprvé v 60. letech a nyní existují v řadě měst. První místo mezi nimi zaujímá Kodaňský dělnický stavební svaz, který do roku 1898 postavil 1087 domů nákladem 8 322 517 korun . Při pravidelném placení příspěvků po dobu 20 let se tyto domy stávají úplným majetkem. Každý člen, který nezíská právo na dům losem do 10 let, může požadovat zpět částku svých příspěvků. V roce 1897 byl v Kodani vytvořen druhý dělnický stavební svaz pro výstavbu budov s pronajatými prostory. Díky plodné činnosti dánského S. total. 200 000 lidí (přes 4 % populace) dokázali uspokojit své potřeby bydlení, včetně 13 % chudých. V Dánsku se členové těchto společností rekrutují především z továrních dělníků, řemeslníků a drobných zaměstnanců. - Společnosti S. se v Německu rozvíjejí pomalu , ačkoli již v 60. letech 19. století byla akutní potřeba bydlení předmětem diskusí na řadě kongresů a poselství mnohokrát poukazovalo na potřebu podporovat organizaci svépomocných společností S.. Před rokem 1870 však vyrostly pouze 3 °C. společnost. V roce 1871 jich bylo 17, v letech 1875 - 52. Na rozdíl od anglických společností se ty německé od prvního období své existence zabývaly přímo bytovou výstavbou nebo kupovaly hotové stavby. Z toho plyne potřeba jednorázové investice kapitálu, která jen zřídka hledala prostory v tomto odvětví ekonomické činnosti.
Tato okolnost inspirovala Schulze-Delitzsche k myšlence potřeby vytvořit dvě samostatné společnosti, z nichž jedna by byla postavena na kapitalistickém základě a druhá na osobním základě. Prvním bylo postarat se o pořízení nebo výstavbu budov, druhým bylo povzbudit členy, aby spořením nashromáždili částku potřebnou na pořízení domu. Významný impuls k rozvoji S. spolků a ke vzniku stavebních odborů dal zákon z roku 1889 , který umožňuje existenci spolků vzájemné pomoci s ručením omezeným; ale ani on neodstranil obtížnost získávání kapitálu společnostmi. Stát proto uznal svou povinnost pomáhat S. společnostem. V roce 1895 byl v Prusku přijat zákon o uvolnění 5 milionů marek z ministerstva financí na zlepšení obydlí zaměstnanců ve státních továrnách a továrnách. Zákon z roku 1898 přidělil na stejný předmět dalších 5 milionů marek. Počet spolků S. v Německu byl v roce 1880 36 a v roce 1885 33 . 1890 - 50, 1893 - 101, 1897 - 192, z nichž jen 31 vydalo zprávu, s 8433 členy. Postavili 82 domů, z toho 35 s 333 pronajatými byty. Tyto domy stály 1875713 Mar. Podíl členů činil 1455998 března. Tyto společnosti se zbavily kapitálu někoho jiného v 7707767 březnu. a rezervní fond ve výši 235 610 marek. Přes veškerou skromnost dosažených výsledků jsou společnosti S. v Německu nejlepším prostředkem k uspokojení bytových potřeb pracujícího obyvatelstva. V jiných evropských státech nedoznaly společnosti S. významného rozvoje. Ve Francii sami dělníci projevili v této věci malou iniciativu. Takzvaný Immobili ère d'Orlé ans (postavila přes 200 domů v hodnotě přes 2 miliony franků) a Union fonci è re v Remeši (postavila asi 50 domů). S. společnosti založené na kapitalistickém principu se ve Francii rozšířily. V roce 1898 měla Francie jen 25 °C. společností a 11 partnerství. Zákon z roku 1894 o levných bytech zřídil místní výbory, které měly podporovat uspořádání levných bytů. Jejich činnost spojuje „Nejvyšší rada pro levné byty“ (Conseil sup érieur des habitations à bon marché) podřízená ministerstvu obchodu. Navzdory řadě výhod, které tento zákon poskytuje S. partnerstvím, má zatím jen malý vliv na zlepšení životních podmínek samotných pracovníků. Některé z nejlepších výsledků dosáhly stavební spořitelny v Itálii . Působí zde stavební a výrobní spolky, pracovní skupiny, především zedníků, kteří si domy staví sami pro svou potřebu a k prodeji dalším pracovníkům. Slavné je zejména milánské a janovské partnerství. Podle ministerstva zemědělství bylo v roce 1893 v Itálii 87 spolků. V Rakousku , kde stavební spořitelny vzniklé v šedesátých letech vynakládaly značný kapitál na stavbu domů, vedla hospodářská krize v roce 1873 ke kolapsu značného počtu jim. Aktuálně počítají s 19 °C. společností, z nichž pouze jedna má neomezené ručení. Všichni obyvatelé získávají budovu, kterou obývají, na právo společného vlastnictví, které lze pro každého zajistit zápisem do hypotečních knih.
V Rusku se stavební spořitelny téměř vůbec nerozvíjely. Kapitál stále přináší příliš vysoký zisk a může být výhodně umístěn v různých průmyslových podnicích, v důsledku čehož se nevyužívá ke stavbě domů pro dělnickou třídu. Mezi těmi druhými je myšlenka, že je možné uspokojit svou bytovou potřebu povinným spořením ve svépomocné společnosti, příliš slabá na to, aby vyvolala aktivní iniciativu v tomto směru. Existovaly však individuální pokusy kapitalistů utratit kapitál na podnikání S. (např. Kyjevská společnost pro stavbu domů). Vše, co bylo učiněno pro zlepšení životních podmínek dělnické třídy, vděčí za svou realizaci buď iniciativě některých výrobců, kteří zařídili prostory pro své dělníky, nebo má charitativní charakter. Potřeba bydlení v mnoha městech mezitím již nabyla charakteru akutní chronické katastrofy. Na druhou stranu lze jen stěží pochybovat o tom, že pracovník, u kterého se spořením rozvíjí schopnost zajistit správné uspokojování bytových potřeb a dokonce i pořízení vlastního domu, má velkou hodnotu jako člověk, jako člen společnosti, rodiny a státu. Nelze očekávat, že se socialistickým společnostem podaří ze všech dělníků udělat majitele domů, ale v každém případě pomáhají zlepšit životní podmínky alespoň té části dělníků, kteří se aktivně snaží svou situaci zlepšit vlastními silami a prostředky. . Zdaleka zbytečné z tohoto pohledu nejsou ani ty stavební spořitelny, které nespočívají na principu vzájemné pomoci, ale mají charakter úvěrových institucí.