Oceňování majetku

Aktuální verze stránky ještě nebyla zkontrolována zkušenými přispěvateli a může se výrazně lišit od verze recenzované 23. března 2020; kontroly vyžadují 2 úpravy .

Oceňování nemovitosti  je proces stanovení hodnoty předmětu nebo jednotlivých práv ve vztahu k oceňovanému majetku. Oceňování nemovitostí zahrnuje: stanovení hodnoty vlastnických nebo jiných práv, jako jsou nájemní práva, užívací práva apod. ve vztahu k různým nemovitostem.

Druhy hodnot

V oceňovací praxi existují různé typy hodnot. Hodnota nemovitosti se dělí na tyto druhy: [1]

Při stanovení tržní hodnoty oceňovaného předmětu se stanoví nejpravděpodobnější cena, za kterou lze oceňovaný předmět ke dni ocenění zcizit na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy účastníci obchodu jednají rozumně a mají všechny nezbytné informace a jakékoli mimořádné události se do hodnoty transakční ceny nepromítnou. okolnosti, tedy když:

Investiční hodnotou  se rozumí hodnota předmětu ocenění pro konkrétní osobu nebo skupinu osob s investičním účelem použití předmětu ocenění touto osobou (osobami) zřízeným.

Při stanovení hodnoty investice, na rozdíl od stanovení tržní hodnoty, není nutné brát v úvahu možnost zcizení na hodnotě investice na volném trhu. Hodnotu investice lze použít k měření výkonnosti investice.

Při stanovení investiční hodnoty předmětu ocenění se hodnota zjišťuje pro konkrétní osobu nebo skupinu osob s investičními cíli stanovenými touto osobou (osobami) pro využití předmětu ocenění - investičního majetku k dosažení příjmů ve formě pronájmu a růst hodnoty. Při stanovení hodnoty investice, na rozdíl od stanovení tržní hodnoty, není nutné brát v úvahu možnost zcizení na hodnotě investice na volném trhu.

Při stanovení likvidační hodnoty oceňovaného předmětu se stanoví odhadní hodnota, která odráží nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze tento oceňovaný předmět zcizit po dobu expozice oceňovaného předmětu, která je kratší než typická doba expozice pro tržní podmínky. , v podmínkách, kdy je prodávající nucen provést transakci za zcizení majetku. Při stanovení likvidační hodnoty je na rozdíl od stanovení tržní hodnoty zohledněn vliv mimořádných okolností, které nutí prodávajícího prodat předmět ocenění za podmínek, které neodpovídají tržním podmínkám.

Při stanovení katastrální hodnoty předmětu ocenění se tržní hodnota stanoví metodami hromadného ocenění, stanovenými a schválenými v souladu s právními předpisy upravujícími katastrální ocenění. Katastrální hodnotu určuje odhadce, zejména pro daňové účely.

Principy oceňování

V rámci své činnosti se odhadce nemovitostí řídí řadou zásad:

Základní přístupy k oceňování nemovitostí

Existuje několik přístupů k oceňování jakéhokoli typu nemovitostí, které používají profesionální odhadci:

V rámci každého ze 3 přístupů existují specifické techniky.

Příjmový přístup

Výnosový přístup k oceňování nemovitosti je založen na stanovení hodnoty nemovitosti na základě výpočtu očekávaných příjmů z vlastnictví (užívání) této věci. Tento ukazatel je velmi důležitý, protože umožňuje předvídat náklady na objekt v budoucnu.

Výnosový přístup je dnes jednou z nejpoužívanějších metod oceňování nemovitostí v oceňovací praxi.

Podle moderního ekonoma Vishnevetsky A.V. se tento přístup také nazývá „marginální“ (z anglického výrazu „margin“, často používaného v Rusku jako analogie pojmu „zisk“). Použitelnost marginálního přístupu je jasně vyjádřena v období ekonomického růstu ve státě. Příjmový přístup je nedílnou součástí postupu Due Diligence.

Důchodová metoda je založena především na stanovení hodnoty nemovitosti výpočtem diskontovaného toku příjmů (z vlastnictví nebo užívání tohoto objektu). Tato metoda je založena na principu očekávání – stanovení současné hodnoty příjmů a dalších výhod, které mohou být v budoucnu získány z vlastnictví této nemovitosti. Je logické, že vlastník nemovitosti se nevzdá svého majetku pod částku, kterou by mohl získat dalším využíváním, a kupující nezaplatí více, než kolik mu přinese následné využití tohoto předmětu ke komerčním účelům. jemu. Cena nemovitosti je tedy stanovena na základě hodnoty budoucích příjmů dohodou stran.

Při výpočtu výnosového přístupu se používají následující metody: kapitalizace výnosů a diskontování peněžních toků. Tyto techniky jsou hlavními v této metodě.

1) V souladu s technologií metody přímé kapitalizace je hodnota určena poměrem čistého provozního zisku před zdaněním k sazbě kapitalizace. Míru kapitalizace určuje odhadce na základě hodnoty základní sazby tak, že ji upraví o rizika.

2) Metoda diskontovaných peněžních toků se používá, když jsou peněžní toky nerovnoměrné (nestabilní příjem), nebo když se používají různé kapitalizační poměry. Podle metodiky jsou náklady na objekt stanoveny jako součet diskontovaných příjmů z projektu. K tomu je nutné stanovit model cash flow s prognózou výdajů a investic na zvolené období. Diskontní sazba je stanovena s přihlédnutím ke stejným parametrům jako u metody kapitalizace.

Podstatou metody je, že výnosový přístup oceňuje hodnotu nemovitosti jako současnou hodnotu budoucích peněžních toků. Tento přístup zároveň zohledňuje míru rizikovosti oceňované nemovitosti a také kvalitu a kvantitu příjmů, které může oceňovaná nemovitost během své životnosti přinést. Hlavní výhodou výnosového přístupu je, že umožňuje zohlednit budoucí investiční rizika již nyní.

Nevýhodou metody je, že budoucí příjmy – předpokládaná výše příjmu z pronájmu a výše budoucího dalšího prodeje předmětu, jsou stanoveny odhadcem analýzou řady faktorů, a proto mohou nést určitou chybu, neboť je nelze z dlouhodobého hlediska s naprostou přesností určit stav realitního trhu.

Nákladový přístup

Nákladový přístup (asset-based approach) je soubor oceňovacích metod, ve kterých se hodnota předmětu rovná součtu nákladů na pozemek a nákladů na reprodukci (náhradu) všech vylepšení, minus kumulované odpisy a náklady na závazky, to znamená, že hodnota předmětu ocenění závisí na nákladech na vytvoření podobného předmětu. Tento přístup se používá k hodnocení samostatně stojících budov, domácností a podniků.

Srovnávací přístup

Komparativní přístup - soubor metod pro stanovení hodnoty předmětu ocenění, založený na porovnání předmětu ocenění s předměty - analogy předmětu ocenění, u kterých jsou k dispozici informace o cenách. Předmětem, který je pro účely hodnocení obdobou předmětu hodnocení, je předmět, který je předmětu hodnocení podobný z hlediska hlavních ekonomických, materiálních, technických a jiných vlastností, které určují jeho hodnotu. (Viz federální standard hodnocení č. 1)

Základní metody oceňování nemovitostí

Hlavní, nejpoužívanější a nejpřesněji odráží tržní hodnotu nemovitosti je metoda srovnávání prodejů .

Metoda porovnání prodeje

je založena na statistickém sledování a faktorové analýze segmentu trhu, do kterého posuzovaná nemovitost patří.

Hlavní fáze aplikace metody:

— umístění předmětu, výběr segmentu trhu, do kterého předmět patří, s přihlédnutím k analýze nejúčinnějšího využití;

- analýza trhu;

- faktorová analýza;

— výběr analogů;

- kalkulace nákladů.

Metoda kapitalizace příjmu

Podstatou metody kapitalizace výnosů je, že hodnota nemovitosti je určena převodem ročního čistého provozního výnosu (NOI) na současnou hodnotu

kde

 - hodnota nemovitosti (den.unit)  - Čistý provozní příjem nebo CHOD ( anglicky  Čistý provozní příjem (NOI) )  — Kapitalizační poměr

Kapitalizační poměr  je ukazatel odrážející poměr očekávaného ročního příjmu (NER) k hodnotě nemovitosti:

kde

 — poměr kapitalizace  - investorova míra návratnosti investovaného kapitálu - míra návratnosti očekávaná investorem z investování s přihlédnutím k riziku na trhu.  - míra návratnosti kapitálu - úroková míra, která poskytuje návratnost počáteční investice. Sazba rozděluje příjem na dvě části: úhradu kapitálových investic do nemovitosti a příjem výnosu z vlastnictví objektu.

V oceňovací praxi se používají 3 metody pro výpočet míry návratnosti kapitálu, metoda Ring , metoda Inwood a metoda Hoskold .

Ring Method Tato metoda se používá, když se očekává, že jistina bude splacena ve stejných splátkách. Míra návratnosti je roční podíl na počátečním kapitálu přidělený do bezúročného kompenzačního fondu. Tento podíl na 100% návratnosti kapitálu.

Inwoodova metoda Tato metoda se používá, pokud je částka návratnosti kapitálu reinvestována při míře návratnosti investice. V tomto případě se míra návratnosti jako složka kapitalizačního poměru rovná faktoru náhradního fondu při stejné úrokové sazbě.

Hoskoldova metoda Používá se, když je míra návratnosti počáteční investice poněkud vysoká a reinvestice při stejné míře je nepravděpodobná. U reinvestovaných prostředků se očekává příjem za bezrizikovou sazbu.

Tato metoda se používá, pokud jsou příjmové toky stabilní po dlouhou dobu a jsou významné, a také pokud tok příjmů roste stabilním tempem.

Metoda není použitelná v situaci, kdy je předmětem oceňování rozestavěný předmět nebo vyžaduje výraznou rekonstrukci, tedy v blízké budoucnosti nemůže přinést stabilní příjem.

„Informační neprůhlednost“ ruského trhu ztěžuje výpočet čistého provozního příjmu a míry kapitalizace kvůli nedostatku informací o skutečných prodejních transakcích, platbách za údržbu atd.

Metoda diskontovaných peněžních toků

Metoda diskontovaných peněžních toků (DCF) je složitější, podrobnější a umožňuje vyhodnotit objekt v případě přijetí nestabilních peněžních toků z něj a modelovat charakteristické rysy jejich příjmu.

Metoda DDP se používá, když:

Metoda diskontovaných peněžních toků je nejuniverzálnější metodou pro stanovení současné hodnoty budoucích peněžních toků. Peněžní toky se mohou libovolně měnit, plynou nerovnoměrně a vyznačují se vysokou mírou rizika. To je způsobeno specifiky takové věci, jako je nemovitost. Nemovitost pořizuje investor především z důvodu určitých budoucích výhod. Investor pohlíží na nemovitost jako na soubor budoucích výhod a posuzuje její atraktivitu z hlediska toho, jak peněžní hodnota těchto budoucích výhod koreluje s cenou, za kterou lze nemovitost pořídit.

Metoda DCF oceňuje hodnotu nemovitosti na základě současné hodnoty příjmu, která se skládá z projektovaných peněžních toků a zůstatkové hodnoty.

Viz také

Poznámky

  1. ↑ Federální oceňovací standard "Účel ocenění a typy hodnoty" (FSO N 2) . Získáno 15. listopadu 2020. Archivováno z originálu dne 16. listopadu 2020.

Právní a regulační rámec pro oceňování

Federální zákon „O hodnotících činnostech v Ruské federaci“ č. 135-FZ ze dne 29. července 1998 Archivní kopie ze dne 3. května 2010 na Wayback Machine

Práci nezávislých odhadců a oceňovacích společností kontrolují samoregulační organizace odhadců, např.: RAO, ROO, SMAOs , SRO ARMO , Sibiř, MSO , NKSO atd.

Literatura