Titul Torrens

Torrensův titul (také Torrens title system ) je systém pro registraci práv k nemovitostem, ve kterém zápis ve státním registru nemovitostí zaručuje oprávněnému bezpodmínečné vlastnictví nemovitosti a poskytuje materiální záruky státu za správné vedení nemovitostí. tento registr. Převod vlastnictví se provádí zápisem změn do matričních záznamů na základě vůle vlastníka, nikoli dokladů o uskutečněných obchodech [1] . Vývoj titulu Robertem Torrensem v roce 1857 byl zaměřen na zvýšení spolehlivosti informací ve státním registru nemovitostí, snížení transakčních nákladův transakcích s pozemky a nemovitostmi a vytvořit nejúplnější záruku vlastnictví nemovitosti. Titul Torrens stal se rozšířený v zemích zvykového práva , obzvláště ti v Britském společenství . Za plnou obdobu titulu Torrens v zemích římsko-germánského práva lze považovat francouzský katastrální systém.

Pozadí

Aktivní rozvoj systémů evidence nemovitostí se časově shodoval s obdobím průmyslové revoluce v západní Evropě v 19. století . Podle některých autorů by vývoj registračních systémů mohl být řízen potřebou snížit transakční náklady na rodícím se trhu s nemovitostmi, což by naopak usnadnilo přilákání nemovitostí jako zajištění závazků a implementaci zajištění v v případě platební neschopnosti dlužníka. Systémy převodu práv k nemovitostem, které existovaly před nástupem centralizované evidence, byly nespolehlivé a nevyhovovaly potřebám rychlého obratu kapitálu. Zejména Jižní Austrálie měla až do roku 1857 klasický systém zvykového práva, který zakládal vlastnictví na základě transakčního dokumentu a vyžadoval ověření celého řetězce předchozích transakcí, aby byla stanovena „právní čistota“ práv vlastníka k předmětu transakce. [1] .

Při vytváření nového systému evidence nemovitostí pro Jižní Austrálii se Robert Torrens rozhodl pro model centralizované evidence nemovitostí (také označovaný jako systém katastru nemovitostí), ve kterém k převodu vlastnictví dochází v okamžiku zápisu nového vlastníka do registru. Je možné, že Torranceho volbu evidenčního modelu ovlivnil německý právník Ulrich Hubbe, který dobře znal systém pozemkových knih užívaný v Hamburku [1] .

Základní principy

Systém titulů Torrens je založen na státní registraci změn v titulu, na rozdíl od současné registrace transakcí s nemovitostmi v mnoha jurisdikcích. Přítomnost zapsané změny v zápisu vlastníka do jednotné evidence je jedinou nutnou a postačující podmínkou pro převod vlastnického práva k nemovitosti. Název Torrens činí zbytečným postup „kontroly čistoty transakce“ sledováním řetězce předchozích smluv za účelem ospravedlnění práv současného vlastníka a identifikaci pochybných transakcí v minulosti. Implementace systému Torrens skutečně fungující v různých jurisdikcích zpravidla poskytují ten či onen systém materiální náhrady osobám, které utrpěly nesprávnou správou státního jednotného registru.

K převodu zápisu vlastnických práv z tradiční formy na zápis do rejstříku dochází dobrovolně, proto ve většině zemí, které uplatňují systém Torrens, zůstávají pozemky v registru nezapsány. [2]

Základní principy v systému Torrens zahrnují následující principy [3] [4]

  1. Princip reflexe (princip zrcadlení) - princip znamená, že informace ve státním registru jsou zákonem uznávány jako spolehlivé a významné. Je tedy v zájmu vlastníka informovat matriku o všech podstatných informacích o nemovitosti. Právě v rámci tohoto principu se při prodeji nemovitosti mění v titulu pouze údaj o vlastníkovi, přičemž údaje o pozemcích, budovách a stavbách, věcných břemenech a podobně zůstávají stejné. Státní jednotný registr nemovitostí v systému Torrens je veřejný, tedy přístupný všem k nahlédnutí. V moderních implementacích titulů Torrens je přístup ke čtení a vyhledávání do jediné databáze registru poskytován přes internet komukoli.
  2. Zásada dostatečnosti (zásada opony) - zásada znamená, že informace, které nejsou uvedeny v registru, neexistují. Tento princip stojí pevně na ochraně práv kupujícího v dobré víře: bez ohledu na legitimitu minulých transakcí nemůže být kupující v dobré víře zbaven majetku.
  3. Princip pojištění (princip odškodnění) – znamená, že věcná škoda vlastníka nebo bývalého vlastníka titulu, která byla důsledkem nesprávného vedení státního registru, podléhá okamžité spravedlivé náhradě ze strany státu, a to až do plné výše. nemovitosti. Stát zároveň získává právo uplatnit nárok vůči pachatelům formou regresu . Princip pojištění doplňuje ochranu práv poctivého kupujícího o garanci okamžité spravedlivé náhrady škody případným předchozím vlastníkům na náklady státu.

Výhody

Sám Torrens citoval následující výhody svého systému [5] :

  1. Poskytuje právní ochranu namísto předchozí zranitelnosti;
  2. Snižuje finanční a časové náklady na převod vlastnických práv a břemen, přeměnu liber nákladů na šilinky a měsíců na dny;
  3. Nabízí stručnost a jasnost místo upovídanosti a zmatku;
  4. Zjednodušuje transakce s pozemky natolik, že každá osoba, která má alespoň dovednosti psaní, čtení a počítání, může samostatně nakládat se svou nemovitostí;
  5. Zcela eliminuje možnost podvodů a podvodů v oblasti nemovitostí, o kterých periodicky píší anglické noviny;
  6. Obnovuje přirozenou hodnotu držby půdy, která je do značné míry snížena z důvodu nejednoznačnosti práv k ní a následně zjištěných věcných břemen;
  7. Snižuje soudní spory v oblasti nemovitostí tím, že odstraňuje samotný základ pro ně.

Některé praktické implementace

Přechod k titulu Torrens v Britském společenství je podrobně popsán v knize Jamese Edwarda Hogga z roku 1920. [6]

Austrálie

Přechod na otevřený registr a titul Torrens se uskutečnil v Austrálii v letech 1857 až 1875. Za první implementaci lze považovat registrační systém zavedený v Jižní Austrálii samotným Robertem Torrensem na základě zákona o nemovitostech z roku 1858. [7]

Kanada

Druhou jurisdikcí, která přijala Torrensův model po Austrálii v roce 1861, byla britská kolonie Vancouver , nyní součást kanadské provincie Britská Kolumbie . [osm]

Dominikánská republika

V Dominikánské republice byl systém Torrens implementován v roce 1920 a používá se dodnes. [9]

Nový Zéland

Nový Zéland přešel na otevřený registr a titul Torrens v roce 1870. [10] [11]

Singapur

V Singapuru byl systém Torrens zaveden v roce 1993 zákonem o pozemkových titulech. [12]

Estonsko

V Estonsku jsou principy systému Torrens stanoveny zákony o vlastnických právech a katastru nemovitostí z roku 1993, které byly přijaty jako součást reforem v letech 1992-1994 z iniciativy premiéra Marta Laara během předsednictví Lennarta Meriho . [13] [14] Praktická implementace úpravy evidence a obratu nemovitostí v estonském státním katastru nemovitostí [15] je považována za jednu z nejpokročilejších v Evropě [16] .

Rusko

Výhody Torrensova systému byly v Rusku zaznamenány téměř okamžitě po jeho objevení [17] , nicméně kolaps ruského právního systému během svržení Prozatímní vlády a rozptýlení Ústavodárného shromáždění učinily všechny myšlenky ruských imperiálních právníků součástí historie.

Současný systém účetnictví a evidence práv k nemovitostem v Rusku nelze nazvat plnohodnotným systémem Torrens nebo katastrálním systémem, ačkoli některé jeho prvky odpovídají principům titulu Torrens. Účtování o nemovitostech, jejich vlastnictví, jakož i transakcích s nimi prováděných, je vedeno v Jednotném státním registru nemovitostí (EGRN) [18] . Byla zavedena otevřenost informací katastru a registru a byla ustanovena jediná organizace odpovědná za jejich vedení - Rosreestr . Zápis v USRN je nutnou a postačující podmínkou pro vznik vlastnického práva k nemovitosti. Informace o nemovitosti obsažené v katastru a registru jsou dostatečně podrobné a strukturované, pokrývají většinu podstatných informací o nemovitosti a funguje otevřená katastrální mapa. [19] Pomocí vcelku jednoduchého webového formuláře lze vyhledat a zobrazit některé informace o jakémkoli nemovitém objektu [20] . Tyto zákony však nezakládají okamžitou plnou odpovědnost státu za správnost údajů obsažených v databáze. Stejně jako v původním systému Torrens je přípustná existence majetku, který není řádně evidován a není zahrnut v USRN, zejména od roku 2017 existuje značné množství neregistrovaného komunálního majetku [21] .

V roce 2015 byl ve Státní dumě zaregistrován návrh zákona, který uzavřel veřejný přístup k informacím o majitelích nemovitostí [22] . Návrh zákona podpořila vláda [23] . Omezení otevřenosti informací podle některých odborníků snižuje schopnost veřejnosti odhalovat případy nedovoleného obohacování a zvyšuje podnikatelská rizika [24] .

Viz také

Poznámky

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Registrační konstruktor aneb jak vytvořit ideální registrační systém? (k ruskému překladu díla R. Torrense) . Věstník občanského práva č. 2 2018. - Klasifikace systémů pro registraci práv k majetku a místům systému Torrens . Získáno 2. července 2019. Archivováno z originálu dne 2. července 2019.
  2. ↑ Land titles Archived 9. dubna 2013 ve vládě Wayback Machine NSW , Land and Property information 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF Angličan se dívá na  systém Torrens . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - S. 106.  (anglicky)
  4. ↑ A. A. Lazarevskij. 2.3. Systém Torrens // Systémy pro registraci práv k nemovitostem. Zkušenosti ze zahraničí . - Moskva, 2000. - 176 s. - 2 tisíce výtisků.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Esej o převodu práv k nemovitostem metodou dvojí registrace platnou v britských koloniích (ruský překlad) // Civil Law Bulletin: journal. - 2018. - č. 2 . - S. 226-266 . Archivováno z originálu 15. května 2022.
  6. ↑ Hogg, James Edward. Registrace vlastnického práva k půdě v celé říši. Pojednání o zákonech týkajících se záruky vlastnického práva k pozemkům registrací a transakcí s registrovanými pozemky v Austrálii, Novém Zélandu, Kanadě, Anglii, Irsku, Západní Indii, Malajsku. &C. : pokračování "The Australian Torrens System  " . - Toronto: Carswell, 1920. - S. 773. Archivováno 4. března 2016 na Wayback Machine  .
  7. ↑ Archivovaná kopie (odkaz není dostupný) . Získáno 22. listopadu 2014. Archivováno z originálu 29. srpna 2013.    (Angličtina)
  8. ↑ Taylor, Greg. The Law of the Land: The Advent of the Torrens System in Canada  (anglicky) . - Toronto: University of Toronto Press pro společnost Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - S. 31 seq., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Angličtina)
  9. ↑ Průvodce právním výzkumem v Dominikánské republice Archivováno 22. října 2014 na Wayback Machine 
  10. ↑ Vlastnictví půdy – Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (ed) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Angličtina)
  12. ↑ Text zákona o pozemkových titulech na webu Ministerstva spravedlnosti Singapuru Archivováno 29. listopadu 2014 na Wayback Machine 
  13. ↑ O vlastnickém právu Archivní kopie z 3. dubna 2015 na Wayback Machine Law Estonské republiky
  14. ↑ O katastru nemovitostí Archivní kopie ze 4. března 2016 ve Wayback Machine Law Estonské republiky
  15. ↑ Katastrální mapa Estonska . Získáno 29. listopadu 2014. Archivováno z originálu 22. listopadu 2014.
  16. ↑ A. A. Lazarevskij. 2.4. Registrační systém Estonské republiky // Systémy registrace práv k nemovitostem. Zkušenosti ze zahraničí . - Moskva, 2000. - 176 s. - 2 tisíce výtisků.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. Hlavní problémy občanského práva, kapitola 11 . Petrohrad, Právo, 1917. Získáno 29. listopadu 2014. Archivováno z originálu 12. října 2016.
  18. ↑ Federální zákon „O státní registraci nemovitostí“ ze dne 13. července 2015 N 218-FZ (poslední vydání) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Staženo 13. 8. 2018. Archivováno z originálu 31. 1. 2018.
  19. ↑ Veřejná katastrální mapa Rosreestr . Získáno 29. listopadu 2014. Archivováno z originálu 21. října 2011.
  20. ↑ Referenční informace o nemovitostech online . Získáno 17. ledna 2015. Archivováno z originálu 16. května 2017.
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Cesty nikoho, potrubí a elektrické sítě: jak objekty infrastruktury zůstávají bez vlastníka  (Rusko) , SALT.ZONE  (8. srpna 2017). Archivováno z originálu 22. listopadu 2018. Staženo 27. září 2018.
  22. ↑ FSB navrhuje klasifikovat informace o majitelích nemovitostí v Rusku . RBC (10. července 2015). Datum přístupu: 18. července 2015. Archivováno z originálu 19. července 2015.
  23. ↑ Pavel Černyšov. Tajemství korupci nerozdrtí . Gazeta.Ru (6. října 2015). Získáno 10. října 2015. Archivováno z originálu 9. října 2015.
  24. ↑ Dmitrij Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Milyukova, Svetlana Bocharova. FSB pomůže úředníkům klasifikovat jejich majetek . RBC (10. července 2015). Datum přístupu: 18. července 2015. Archivováno z originálu 19. července 2015.
  Přejděte na položku Wikidata  Slovníky a encyklopedie