Realitní bublina
Aktuální verze stránky ještě nebyla zkontrolována zkušenými přispěvateli a může se výrazně lišit od
verze recenzované 21. června 2020; kontroly vyžadují
2 úpravy .
Realitní bublina je druh ekonomické bubliny , která se vyskytuje na trhu s nemovitostmi a obvykle následuje po pozemkovém boomu. Pozemkový boom je rychlý růst tržních cen nemovitostí, zejména bydlení, dokud nedosáhnou neudržitelné úrovně a poté klesnou. Na otázky, zda lze realitní bubliny odhalit a zabránit jim a zda mají širší makroekonomické důsledky, odpovídají školy ekonomického myšlení různými způsoby [1] .
Bubliny v oblasti bydlení mají větší dopad na ekonomiku než bubliny na akciovém trhu. Historicky k poklesu cen akcií dochází v průměru každých 13 let, trvá 2,5 roku a má za následek ztrátu HDP ve výši asi 4 procent. Prudké výkyvy cen nemovitostí jsou méně časté, ale trvají téměř dvakrát tak dlouho a mají za následek dvojnásobné ztráty na výstupu (MMF, World Economic Outlook, 2003). Nedávná laboratorní pilotní studie [2] také ukazuje, že ve srovnání s finančními trhy mají realitní trhy delší období rozmachu a propadu. Ceny klesají pomaleji, protože realitní trh je méně likvidní.
Finanční krize v letech 2007-2008 byla spojena s prasknutím realitních bublin, které se objevily v různých zemích v roce 2000 [3] .
Bublinové cedule
- finanční dostupnost. Měří se hodnotou nemovitostí k hodnotě HDP . Lze ji stanovit pro samostatné území brané jako náklad na příjem obyvatelstva.
- Výše splátek hypotéky . Měří se podílem hypotečních splátek na příjmu obyvatel.
- Sazba pronájmu . Je definována jako sazba nájemného k hodnotě domu.
- Rentabilita výstavby. Definováno jako zisk k nákladům.
Důvody
Realitní bublina vznikla z následujících důvodů:
Faktory nabídky :
- Legislativní stavební omezení. Pokud zákonodárce omezí velikost výstavby, vede to k poklesu nabídky na trhu a snížení likvidity realitního trhu. V New Yorku ve Spojených státech existuje omezení počtu podlaží budovy zvané zónování. Každá zóna umožňuje určitou výšku zástavby, která omezuje hustotu bydlení v zóně.
- Nezávislá stavební omezení. V případě tajné dohody/monopolu developerů dochází k záměrnému omezení objemu výstavby. Má se za to, že tento důvod je jedním z faktorů prudkého růstu cen v Moskvě .
- přírodní stavební omezení. Územní omezení jsou častou příčinou zdražování zejména v centrech velkých měst.
- Očekávání ziskovosti ze strany prodejců. Majitelé nemovitostí s rostoucími cenami očekávají další zhodnocení nemovitosti jako investičního objektu.
Faktory poptávky :
- Výrazné zvýšení reálných příjmů obyvatel. V důsledku ekonomického růstu začínají bohatší vrstvy investovat do nemovitostí. Má se za to, že tento důvod je jedním z faktorů prudkého růstu cen v Moskvě .
- Vývoj hypotéky . Vede ke zvýšení dostupnosti bydlení pro velké skupiny obyvatel, ve vyspělých zemích převládá poptávka po hypotékách. Tuto složku poptávky silně ovlivňují výkyvy úrokových sazeb hypoték.
- Odliv prostředků investorů z kapitálového trhu na trh nemovitostí. S poklesem ziskovosti kapitálového trhu dochází k odlivu finančních prostředků na trh nemovitostí. Podobný trend se objevil ve Spojených státech po proražení internetové bubliny , kdy se do pořízení nemovitostí začaly investovat značné finanční prostředky.
- Nadměrná poptávka . V případě řady důvodů vzniká neadekvátní, bezdůvodné vzrušení. Příkladem je floridská krize ve 20. letech 20. století .
- Migrace obyvatelstva .
Předpověď prasknutí bubliny
Stejně jako u všech druhů ekonomických bublin existuje spor o to, zda lze realitní bublinu odhalit nebo předvídat a případně jí zabránit. Navzdory skutečnosti, že ukazatele trhu s nemovitostmi , indikující jeho přehřátí , jsou již dlouho zpracovány, není možné předvídat okamžik propíchnutí bubliny. Hlavním důvodem bránícím predikci je setrvačnost očekávání prodejců ohledně ziskovosti . V důsledku toho se úprava často provádí na úkor inflační složky, aniž by došlo k poklesu nominálních cen. Krize z 90. let v Japonsku však byla očekávána a vedla k výraznému poklesu cen v nominálním i reálném vyjádření po dobu 14 po sobě jdoucích let.
Poznámky
- ↑ Defining a Real Estate Bubble - americanmonetaryassociation.org , americanmonetaryassociation.org ( 4. srpna 2012). Archivováno z originálu 17. června 2019. Staženo 21. května 2020.
- ↑ Ikromov, Nuridding a Abdullah Yavas, 2012a, „Charakteristiky aktiv a období rozmachu a propadu: Experimentální studie“. Ekonomika nemovitostí . 40, 508-535.
- ↑ Bill Clinton and the Housing Bubble , Washington Post (28. května 2009). Archivováno z originálu 4. června 2016. Staženo 22. září 2011.