Bytový dům je dům, ve kterém se nachází bytové prostory ( byty ), nebytové prostory, společné prostory, společný majetek domu.
Činžovní domy ( insulas ) se poprvé objevily ve starém Římě .
V Evropě byla praxe výstavby nájemních domů obnovena v polovině 17. století. Náklady na pronájem bytů závisely na patře, na kterém se nacházely: čím vyšší, tím levnější [1] .
Prosazování kapitalistických vztahů z počátku 19. století podnítilo výstavbu nájemních domů s byty k pronájmu.
Kromě nájemních domů pro dělníky se v mnoha evropských městech začaly v druhé polovině 19. století objevovat domy s nájemními byty pro střední a vyšší třídu. Do roku 1880 díky nástupu takových technických inovací, jako je výtah , popularita tohoto typu obydlí výrazně vzrostla [1] .
Bytové domy mohou mít širokou škálu podlaží. Podle poměru výšky a délky stavby se bytové domy dělí na prodloužené a bodové. Bodové nebo věžové domy mají větší výšku než délku. Zpravidla mají pouze jeden vchod .
Podle toho, jak se lidé do bytů dostávají, se domy dělí na více typů.
Sekční domy - dům se skládá z několika sekcí a podle toho i vchodů. Každá sekce má své schodiště , případně s výtahem . Každé patro má podestu , ze které se vchází do bytů. V Rusku a v postsovětském prostoru jsou sekční domy převládajícím typem bytových domů. Podle sekčního principu byly stavěny Chruščovy , většina stalinů .
Galerijní domy - kolem domu nebo na jeho jedné straně je galerie, ze které se vchází do bytů. Jedno schodiště je uspořádáno, v extrémních případech dvě - na koncích. Takové domy se obvykle nacházejí v oblastech s poměrně teplým klimatem.
Chodbový dům - byty se dostávají do vnitřní chodby. Obvykle je zde několik schodišť, všechna vedou do jedné společné chodby. V Rusku a v postsovětském prostoru jsou typickými představiteli chodbových domů domy s velkým počtem malých bytů: malé rodiny a koleje .
Bytový dům je soubor dvou nebo více bytů, které mají samostatné východy buď na pozemek sousedící s obytným domem, nebo do společných prostor takového domu. Bytový dům obsahuje prvky společného jmění vlastníků prostor v takovém domě v souladu s bytovou legislativou. [2]
„Byt“ (v definici bytového zákoníku Ruské federace, část 3, článek 16): „Byt je konstrukčně oddělená místnost v bytovém domě, která poskytuje přímý přístup do společných prostor v takovém domě a skládá se z jedné místnosti. nebo více místností, jakož i pomocné prostory sloužící k uspokojování domácích a jiných potřeb občanů spojených s jejich bydlením v takto oddělené místnosti.
Bytový dům se skládá z:
Kompletní výčet společného majetku v bytovém domě je individuální pro každý typ domu. Například některé domy mají výtah, jiné ne, jeden dům je vybaven odtahem kouře a protipožární automatikou a druhý není kvůli nízkopodlažní zástavbě atd. Plynofikovat lze domy do 9 pater , vyšší domy nemohou. Seznam společného majetku v bytovém domě v jeho nejobecnější podobě je uveden v článku 36 zákona o bydlení Ruské federace, podrobnější seznam majetku, který se musí nacházet v bytovém domě, je uveden v nařízení vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491. Kromě bytového zákoníku Ruské federace a nařízení vlády Ruské federace si složení společného jmění, konkrétně domu, určují sami obyvatelé , samosprávy a státní orgány.
Bytový dům jako předmět nemovitosti je společným vlastnictvím osob [3] — vlastníků prostor v takovém domě. Podílové vlastnictví by mělo být zvažováno na základě toho, že jejich podíly lze určit na základě zákona [4] .
Jinými slovy, podíl na vlastnictví společné věci v bytovém domě je úměrný výměře areálu každého konkrétního vlastníka [5] .
Například plocha všech bytů v bytovém domě je 4800 m² a komerčních prostor (obchody, kanceláře atd.) - 200 m². Celková plocha: 5000 m². Vlastníkem bytu o výměře 100 m² nebo 2 % všech ploch v domě je vlastník 2 % pozemku evidovaného jako bytový dům, veškeré kanalizace a vodovody, stěny, trámy, základy a vše ostatní, co nepatří nikomu jinému do vlastnictví budovy.
Je třeba poznamenat, že i přes podíl na společném vlastnickém právu nemůže vlastník prostor (bytu nebo nebytových prostor) svůj naturální podíl přidělit [6] . To znamená, že by bylo nezákonné, aby vlastník bytu řekl, a tím spíše podnikl úkony k odebrání části podesty nebo výtahu, nebo, bez odpovídajícího rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, užívání půda, střecha, sklep nebo jiné prostory související se společným majetkem pro jejich účely - spíž, dílna nebo něco jiného.
Správa bytového domu se provádí na základě dohody (článek 162 bytového zákoníku Ruské federace) [7] .
Vlastníci prostor užívají a nakládají se společným majetkem v bytovém domě v rámci stanoveném zákonem. Například shoz na odpadky, vodovod, topení, elektřinu a další komunální výhody moderního domu, stejně jako společné prostory - chodby, vchody a schodiště - z práva vlastníka, pronajímatelé udělují taková práva svým nájemníkům .
Pomocí prostor a inženýrských sítí je tak obyvatelé opotřebovávají, tzv. normativní (přirozené) opotřebení a do doby stanovené technickou dokumentací pro dům musí být provedeny opravy a / nebo výměna předmětu užívání (podmíněně potrubí nebo konstrukcí). Vyplývá to z požadavků Občanského zákoníku Ruské federace [8] a konkrétně z článku 39 RF LC.
Stávající mechanismus pro správu a provoz společného majetku a zakotvený v bytovém zákoníku Ruské federace umožňuje vlastníkům nesledovat načasování oprav a oprav společného majetku, ale najímat specializované organizace s licencí k provádění elektrických prací, průzkumů a dalších oprav. nosné, nosné a jiné konstrukce domu.
V praxi se to provádí třemi způsoby [9] (prostřednictvím valné hromady vlastníků prostor):
Pokud je zvolena HOA, může charta této neziskové organizace stanovit další práva a povinnosti pro členy HOA.