Řídící organizace - právnická osoba vytvořená pro správu a/nebo provoz, technickou a hygienickou údržbu bytových domů na základě úplatné dohody s vlastníky. V každodenním životě se často mylně používá termín " správcovská společnost " , ačkoli podle ruského práva se tak nazývá společnost pro správu investic.
Účelem činnosti řídící organizace je udržování běžného technického stavu společného majetku bytových domů s více byty a jejich součástí, jakož i zajištění možnosti užívání společného majetku k určenému účelu.
Podle ustanovení bytového zákoníku Ruské federace je řídící organizace jednou z možných forem správy bytového domu spolu se společenstvím vlastníků domů a přímým řízením.
Z organizačního hlediska je řídící organizace prostředníkem mezi mnoha vlastníky bytového domu a osobami zajišťujícími služby pro jeho údržbu a obsluhu včetně inženýrských sítí. Hlavní funkce řídící organizace jsou:
V tomto ohledu je vytvoření řídící organizace způsobeno složitostí uzavírání a provádění mnoha smluv každým vlastníkem s každým dodavatelem a dodavatelem.
Z hlediska ekonomiky řídící organizace shromažďuje finanční prostředky vlastníků bytového domu směřující na vypořádání s dodavateli, údržbu a opravy a také organizuje řízení peněžních toků. Jednou z hlavních funkcí řídící organizace je účetnictví, kontrola a vypořádání s dodavateli a dodavateli, včetně dodavatelů energetických zdrojů.
Po technické stránce vykonává řídící organizace práce v oblasti údržby společného majetku, plánování a provádění činností údržby a oprav. Řídící organizace shromažďuje informace o obsluhovaném objektu včetně vedení evidence odpisů, odpisů a kumulace majetku a technických fondů, uchovává a aktualizuje technickou dokumentaci k majetku, vykonává funkce objednatele (výrobce a technický dozor) stavební kontroly v procesu investičních a běžných oprav provádí havarijní opravy, je objednatelem opatření kontroly technického stavu, udržuje technický stav zařízení na úrovni stanovené projektem s přihlédnutím k opotřebení. Regulačními akty upravujícími činnost řídící organizace z hlediska technického provozu jsou Federální zákon o technickém předpisu a Technické předpisy o bezpečnosti budov a konstrukcí, Kodex územního plánování Ruské federace , „Pravidla a normy pro technické Provoz bytového fondu“ (schváleno usnesením Gosstroy of Russia ze dne 27. září 2003, rok N 170).
Na žádost odstavce 2.3 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace je řídící organizace při správě bytového domu odpovědná vlastníkům prostor v bytovém domě za poskytování všech služeb a (nebo) plnění. práce, která zajišťuje řádnou údržbu společného majetku v tomto domě a jejíž kvalita musí splňovat požadavky technických předpisů a pravidel stanovených vládou Ruské federace pro údržbu společného majetku v bytovém domě, pro poskytování veřejných služeb, v závislosti na úrovni zlepšení tohoto domu, jehož kvalita musí splňovat požadavky pravidel stanovených vládou Ruské federace pro poskytování, pozastavení a omezení poskytování veřejných služeb vlastníkům a uživatelé prostor ve vícebytových domech, domech a obytných domech. [jeden]
Státní dozor nad činností řídících organizací v oblasti bydlení a komunálních služeb je na žádost nařízení vlády Ruské federace č. 493 „O státním dozoru nad bydlením“ svěřen Státní bytové inspekci (GZhI) , která vydává oprávnění řídícím organizacím, provádí soubor opatření, jejichž úkolem je předcházet, zjišťovat a potlačovat porušování ochrany a bezpečnosti bytového fondu bytových domů bez ohledu na formu vlastnictví. [2]
Obecní kontrolu vykonává místní samospráva zastoupená okresními a městskými správami na žádost článku 17.1 federálního zákona ze dne 6. října 2003 N 131-FZ „O obecných zásadách organizace místní samosprávy v Ruské federaci“ ( obecní kontrola se vztahuje na bytový fond, s podílem na obecním bytovém fondu ). [3]
Od roku 1921 ve městech[ kde? ] vznikají bytová družstva, na která byly převedeny magistrátní budovy. Stávají se formou správy bytů, ve skutečnosti je to první způsob správy rezidenčních nemovitostí v historii Ruska, je to také prototyp moderních společenství vlastníků domů . Od roku 1924 se hlavní formou hospodaření stala bytová a nájemní družstva (ZHAKT) . Zodpovídali za obnovu hospodaření domů pronajatých od státu, jejich udržování v dobrém stavu a uspokojování potřeb svých členů. Ještě v roce 1927 byla jako nejlepší forma hospodaření vyhodnocena partnerství bytových a nájemních družstev. V roce 1937 byla zrušena bytová družstva, která obhospodařovala cca 90 % bytového fondu [4] , a celý fond přešel na základě výnosu Ústředního výkonného výboru a Rady lidových komisařů z r. SSSR ze dne 17. října 1937 „O zachování fondu a zlepšení bydlení ve městech“. Zároveň také přešlo právo na přidělení obytné plochy a nastěhování do bytů z představenstva spolků na výkonné výbory.
S dobou formování systému řízení státu se objevily úřady údržby bytů (ZHEK) .
Následně, již v 80. letech 20. století , byly kanceláře údržby bytů přeměněny na ředitelství jednoho zákazníka (DEZ) .
Se vstupem nového kodexu bydlení Ruské federace v platnost v březnu 2005 se začaly objevovat organizace soukromého managementu , které předpokládá, a reforma bydlení a komunálních služeb . V souladu s odstavcem 2 Čl. Podle § 161 bytového zákoníku je správcovská organizace jednou ze tří možných forem správy bytového domu, spolu s přímým řízením vlastníků prostor a hospodařením společenství vlastníků bytů nebo bytového družstva nebo jiného specializovaného spotřebního družstva.
Vzhledem k tomu, že se stále častěji objevují stížnosti obyvatel na špatnou víru v plnění povinností řídících organizací při provozu a údržbě bytového fondu [5] [6] , nabyl účinnosti federální zákon ze dne 21. července 2014 dne 1. září 2014 k posílení státního bytového dozoru č. 255-FZ, zaměřeného na zavedení povolování správy bytových domů [7] . Řídící organizace musely podle zákona do 1. května 2015 získat licenci na správu bytových domů. Po 1. květnu 2015 byla podnikatelská činnost bez licence zakázána. [8] [9]
Licence pro správcovské společnosti bytových a komunálních služeb vydává orgán státního dozoru nad bydlením (Goszhilnadzor). Licence se vztahuje pouze na území subjektu Ruské federace, kde byla vydána, a nemá datum vypršení platnosti (na dobu neurčitou). [deset]
V souladu s federálním zákonem [11] :
V Moskvě bylo v souladu s výnosem prezidia moskevské vlády ze dne 20. ledna 2015 rozhodnuto o vytvoření zvláštní komise pro udělování licencí řídícím organizacím [12] . V Moskvě tvoří Licenční komise Kanceláře primátora 15 specialistů [13] , včetně pěti zástupců SRO , veřejných a neziskových organizací. [14] [15] [16] [17] Proces udělování licencí kontroluje Moskevská bytová inspekce. Jednou ze součástí získání licence bylo složení kvalifikačních zkoušek ze znalosti ruské legislativy pro manažery a specialisty řídících organizací. [18] Takovou licenci obdržely jak ruské právnické osoby, tak jednotliví podnikatelé. [19]
V roce 2015 se v Moskvě konalo 52 kvalifikačních zkoušek a bylo vydáno více než 600 certifikátů. Pro rok 2015 působí v hlavním městě 503 řídících organizací, které obsluhují více než 30 tisíc bytových domů. Mezi nimi je 130 veřejných a 373 soukromých manažerských organizací. [dvacet]
Od roku 2015 začal Open Data Portal města Moskvy zveřejňovat jak hodnocení [21] [22] [23] , tak anti-rating [24] řídících organizací v Moskvě. Hodnocení zpracovala Státní bytová inspekce. Organizace byly hodnoceny na základě tří hlavních ukazatelů: počtu porušení, úrovně spolehlivosti a míry spokojenosti obyvatel. A obyvatelé začali zanechávat své stížnosti na řízení organizací na internetovém portálu „Dům Moskvy“ a na něm začali dostávat informace o svých řídících organizacích. [25]
Po přijetí nařízení vlády Ruské federace č. 191 ze dne 4. března 2015 se moskevské rady začaly podílet na výběru řídících organizací. Před přijetím tohoto usnesení mohly Rady kontrolovat pouze základní služby, jako je úklid vchodů atp. Po přijetí usnesení začaly městské úřady kontrolovat objem a cenu doplňkových služeb poskytovaných obyvatelům řídící organizací. [26]
Od roku 2018 na základě odstavce 9 článku 55.25 Kodexu územního plánování Ruské federace provádějí řídící organizace povinnou údržbu a obnovu povrchů chodníků a silnic v místní oblasti. [27]
Od roku 2019 byla v rámci projektu Smart City v regionech Ruské federace zahájena implementace digitální platformy pro interakci řídících organizací s obyvateli „Dom.Control“ [28] [29] [30] . A již v roce 2020 začala v Moskvě implementace podobné platformy „Electronic Home“ [31]
Zuykov I. S. Vlastnosti finanční činnosti řídících společností v oblasti bydlení a komunálních služeb // Finance. - 2018. - č. 2 - S. 47-49.