Smlouva o trvalém pronájmu

Smlouva o trvalém nájmu  - smlouva , podle které příjemce nájemného převádí nemovitost , která mu náleží, do vlastnictví plátce nájemného a ten se naopak zavazuje, výměnou za přijatou nemovitost, pravidelně vyplácet příjemci nájemné určitou peněžní částku , přičemž doba trvání smlouvy není omezena na žádné časové období [1] .

Předmět a základní podmínky smlouvy

Předmětem smlouvy o trvalém nájmu může být movitý i nemovitý majetek [1] . Platby nájemného se zřizují zpravidla v hotovosti, placení nájemného je však umožněno poskytnutím věcí, provedením prací nebo poskytnutím služeb, které svou hodnotou odpovídají výši nájemného [2] . Není vyloučeno zřízení smíšené formy nájemného, ​​která kombinuje výplatu peněz a poskytování naturálního výživného.

Podstatnými náležitostmi smlouvy je výše plateb nájemného. Výše plateb nájemného je stanovena dohodou stran, neměla by však být nižší než jedno životní minimum měsíčně [3]  – v tomto případě podléhá indexaci s přihlédnutím ke zvýšení této hodnoty. Lhůta pro placení nájemného je stanovena bez omezení jakýmkoliv časovým obdobím. Jinými slovy, nájemné je placeno trvale, s určitou frekvencí, zpravidla, pokud smlouva nestanoví jinak, na konci každého kalendářního čtvrtletí [4] .

Strany dohody

Příjemcem trvalé renty může být fyzická osoba i nezisková organizace podle své právní způsobilosti , tedy pokud to neodporuje zákonu a zřizovací listině (předpisu) této organizace [1] . Plátcem důchodu může být podle obecných pravidel smlouvy o důchodu každá fyzická nebo právnická osoba se zdravotním postižením .

Zákon umožňuje přechod práva požadovat trvalou rentu v pořadí postoupení nebo nástupnictví - děděním nebo v důsledku reorganizace právnické osoby [5] , avšak pouze na ty subjekty, které mohou vystupovat jako příjemci příspěvkové smlouvy. anuita. Převod nároku na nájemné je tedy nemožný, pokud se ukáže, že majetek zesnulého občana zcizil a nástupcem neziskové organizace se stane komerční právnická osoba. Tato možnost může být navíc stanovena smlouvou za podmínky její povinné dodatečné koordinace s plátcem nájemného. Může být také zakázáno zákonem nebo smlouvou [5] , ale takový zákaz by neměl věčnou rentu zbavit neurčitého charakteru. Například ve vztahu k občanovi současný zákaz převádět právo požadovat nájemné v pořadí postoupení a děděním přeměňuje trvalé nájemné na doživotní .

Zákon počítá s možností zřízení trvalé renty ve prospěch třetí osoby . Zdá se přitom, že příjemce nájemného nemůže převést svá práva z dohody uzavřené v jeho prospěch jinou osobou, bez souhlasu této osoby.

Povinnosti plátců nájemného lze převést i na jiné osoby.

Ukončení smlouvy

Závazek platit stálou rentu lze ukončit dohodou stran, jakož i z jiných obecných důvodů, s výjimkou plnění [6] , které je z důvodu neurčitosti tohoto závazku nemožné. Příjemce nájemného může zejména odmítnout přijímat platby nájemného (prominutí dluhu [7] ); zároveň bylo-li nájemné stanoveno v jeho prospěch jinou osobou, pak na tuto osobu přechází právo na nájemné.

Zákon stanoví zvláštní důvody pro ukončení smlouvy o trvalém nájmu:

Odkup nájemného

Odkup nájemného je zvláštním podkladem pro ukončení smlouvy o trvalém nájmu, které může iniciovat jak plátce, tak i příjemce nájemného [8] . Dlužník nájemného má právo kdykoli odmítnout další platbu nájemného jeho splacením, tj. převodem odkupní ceny předem stanovené ve smlouvě na věřitele nájemného. Pokud byla nemovitost za úplatu zcizena za úplatu a ve smlouvě není podmínka odkupní ceny, pak se odkup nájemného provádí za cenu odpovídající roční výši splatného nájemného [9]. . Odkupní cena přitom nezahrnuje hodnotu převáděné nemovitosti za úplatu nájemného, ​​neboť věřitel nájemného ji jako prodávající zcizil, přičemž za ni obdržel platbu ve výši odpovídající prodejní ceně. Pokud byla nemovitost zcizena bezúplatně proti zaplacení nájemného, ​​pak náklady na tuto nemovitost jsou zahrnuty do odkupní ceny [10] . Podmínka výkupní ceny tak není zákonem považována za zásadní.

Odkup nájemného a ukončení smlouvy dohodou stran

Odkup nájemného nelze zaměňovat s ukončením smlouvy dohodou stran. Za prvé, pro ukončení smlouvy dohodou je nutný odpovídající projev vůle obou stran. Odkup nájemného se provádí z podnětu pouze jednoho z nich. Za druhé, dohoda o ukončení smlouvy může stanovit výplatu náhrady příjemci anuity. Při stanovení jeho velikosti nejsou strany vázány žádnými legislativními normami. Odkupní cena, není-li definována ve smlouvě o trvalém nájmu, se stanoví způsobem stanoveným zákonem.

Plátce je povinen prohlásit odkup nájemného písemně nejpozději tři měsíce před zastavením plateb nájemného, ​​nestanoví-li smlouva delší lhůtu. A pokud smlouva nestanoví jiný postup při odkupu, bude povinnost platit nájemné považována za ukončenou až okamžikem, kdy příjemce nájemného obdrží celou částku odkupného [11] .

V některých případech je dlužník povinen nájemné na žádost věřitele nájemného umořit. Všechny jsou spojeny s porušením závazků plátce renty, k němuž již došlo, nebo k nim může dojít v budoucnu při splnění určitých podmínek. Mezi takové případy patří zejména [12] :

  1. Prodlení s platbou nájemného o více než jeden rok (nestanoví-li smlouva jinak).
  2. Porušení povinnosti zajistit úhradu nájemného.
  3. Uznání plátce nájemného za insolventního nebo vznik jiných okolností, které jednoznačně nasvědčují tomu, že mu nájemné nebude hrazeno ve výši a ve lhůtách stanovených smlouvou.
  4. Převzetí nemovité věci převedené proti zaplacení nájemného do společného vlastnictví nebo rozdělení tohoto majetku mezi více osob.
  5. Další okolnosti stanovené smlouvou.

Vzhledem k tomu, že požadavek na odkoupení nájemného není měřítkem občanskoprávní odpovědnosti , může jej prohlásit příjemce nájemného bez ohledu na to, zda se plátce nájemného provinil porušením svých povinností.

Podmínka dohody o trvalé anuitě o odmítnutí práva plátce anuity na její vyplacení je neplatná . Zákon připouští pouze jedno omezení práva na odkup nájemného, ​​které může být upraveno ve smlouvě. Spočívá v tom, že příslušné právo nelze uplatnit za života příjemce nájemného ani v jiné době nepřesahující třicet let ode dne uzavření smlouvy [13] . Zdá se, že smlouva s takovou podmínkou se vyznačuje zvýšenou ostražitostí .

Rizika

Právní následky náhodné ztráty nebo poškození majetku převedeného za úhradu nájemného závisí na tom, zda byl zcizen bezúplatně nebo za úplatu. Dojde-li náhodně ke zničení nebo poškození bezúplatně převedeného majetku, nese riziko dlužník nájemného, ​​to znamená, že je povinen nadále plnit povinnost platit nájemné. Dojde-li náhodně k usmrcení nebo poškození majetku převedeného za náhradu, pak má plátce nájemného jako osoba, která vynaložila náklady na nabytí této nemovitosti do vlastnictví, právo požadovat zánik povinnosti platit nájemné nebo změnu podmínek pro její nabytí. platba [14] .

Poznámky

  1. ↑ 1 2 3 str. 1 čl. 589 občanského zákoníku Ruské federace
  2. ↑ odst. 1 Čl. 590 občanského zákoníku Ruské federace
  3. ↑ odst. 2 Čl. 590 občanského zákoníku Ruské federace
  4. ↑ Čl. 591 občanského zákoníku Ruské federace
  5. ↑ 1 2 str. 2 čl. 589 občanského zákoníku Ruské federace
  6. ↑ Čl. 408 občanského zákoníku Ruské federace
  7. ↑ Čl. 415 občanského zákoníku Ruské federace
  8. ↑ odst. 1 Čl. 592 občanského zákoníku Ruské federace
  9. ↑ odst. 2 Čl. 594 občanského zákoníku Ruské federace
  10. ↑ str. 3 čl. 594 občanského zákoníku Ruské federace
  11. ↑ odst. 2 Čl. 592 občanského zákoníku Ruské federace
  12. ↑ Čl. 593 občanského zákoníku Ruské federace
  13. ↑ str. 3 čl. 592 občanského zákoníku Ruské federace
  14. ↑ Čl. 595 občanského zákoníku Ruské federace

Literatura

primární zdroje Výzkum