Anuitní smlouva je smlouva, podle které jedna strana ( příjemce nájemného ) převádí nemovitost na druhou stranu ( plátce nájemného ) a plátce nájemného se zavazuje, výměnou za přijatou nemovitost, pravidelně platit příjemci nájemného určitou peněžní částku (platby nájemného) nebo poskytnout prostředky na její obsah jinou formou ( platba za energie, nákup výrobků, sociální péče atd. ) [1] .
V současné době je v Rusku právní úprava anuitní smlouvy prováděna obecnými a určitými typy smluv - zvláštními normami o anuitě, zakotvenými v občanském zákoníku .
Svou povahou je nájemní smlouva kompenzační, reálná a jednostranně závazná.
S nabytím účinnosti druhé části občanského zákoníku v roce 1996 byla nájemní smlouva podrobně upravena. Pro ruskou legislativu z konce 90. let 20. století byla tedy instituce nájemného relativně nová. To chybělo v předrevolučním občanském právu, ačkoli to bylo známé ruskému občanskému právu . Domácí právní vědec K. P. Pobedonostsev tedy uvedl [2] :
Naše legislativa nemá zvláštní kategorii pro nájemní smlouvu a ani ji nezmiňuje. Podle obecného pravidla článků 1528 a 1530 občanského zákoníku je však také možné, abychom takovou dohodu uzavřeli - ovšem jen stěží ve vztahu k nemovitostem.
K pokusu o uzákonění institutu nájmu došlo v roce 1913 v návrhu hlavy XIX občanského zákoníku, která se jmenovala „Doživotní příjem (nájemné) a doživotní výživné“. Článek 1100 návrhu obsahoval definici dohody o doživotním příjmu (anuity) a dohody o doživotní údržbě jako jejích odrůd. Smlouva o trvalém nájemném, známá moderní legislativě, nebyla zmíněna [3] .
V občanském zákoníku RSFSR z roku 1922 smluvní model podobný nájemnému chyběl, neboť sovětská ideologie příslušné vztahy vylučovala a definovala je jako lichvářské . Zároveň v období NEP byly zaznamenány četné případy prodeje bytových domů s podmínkou poskytnutí doživotní údržby prodávajícímu. Takové transakce byly soudy zpravidla prohlášeny za neplatné [4] . Z této praxe však byly povoleny výjimky v případech, kdy by uznání takové transakce za neplatnou mohlo poškodit slabší stranu, tedy prodávajícího [5] .
V kontextu socioekonomické situace, která se vyvíjela během Velké vlastenecké války a po jejím skončení , sovětský zákonodárce opět stál před potřebou regulovat nájemní vztahy. Občanský zákoník RSFSR z roku 1964 legitimizoval možnost uzavření anuitní smlouvy, ale zároveň ji výrazně omezil. Prodej samostatného bytového domu s podmínkou zachování života prodávajícího byl tedy povolen, pokud osoba se zdravotním postižením vystupovala jako vyživovaná osoba [6] .
Existují následující typy nájemních smluv:
Smluvními stranami dohody o anuitě jsou příjemce anuity - věřitel nájemného a plátce anuity - dlužník nájemného.
Věřitel z nájmu je ten, kdo převádí svůj majetek do vlastnictví jiné osoby (dlužníka z nájmu), aby pobíral dlouhodobě příjem (nájemné). Příjemcem nájemného mohou být fyzické osoby (na dohodu o trvalé nebo doživotní rentě, na základě dohody o dožití s vyživovanou osobou), jakož i neziskové organizace (na základě dohody o trvalém důchodu), pokud to neodporuje zákonu a odpovídá cílům jejich činnosti [7] . Komerční organizace nemohou být příjemci nájemného, protože to odporuje samotné podstatě nájemného, z níž vyplývá nepodílení se na tvorbě příjmů z nájemného .
Příjemce nájemného se nesmí shodovat s osobou převádějící nemovitost proti zaplacení nájemného (např. doživotní rentu může zřídit jeden občan ve prospěch jiného občana nebo skupiny občanů [8] - tzv. smlouva ve prospěch třetí osoby [9] ).
Dlužník nájemného je ten, kdo je povinen výměnou za majetek získaný do vlastnictví dlouhodobě platit příjem (nájemné) tomu, kdo jej převedl (věřiteli nájemného). Jako plátce nájemného může vystupovat jakákoli fyzická a právnická osoba v souladu se svou právní subjektivitou .
Předmětem anuitní smlouvy je pouze individuálně vymezený majetek , ke kterému je vlastnické právo , a to: věci - movité i nemovité , peněžní a listinné cenné papíry . Předmětem smlouvy o anuitě tedy nemohou být vlastnická práva , včetně bezhotovostních peněz a jiná práva pohledávek, bezpapírové cenné papíry , jakož i práce a služby, informace , výhradní práva a osobní nehmotné výhody .
Vlastnosti právní úpravyRozdíly v právním režimu majetku, který může být předmětem nájemní smlouvy, předurčují zvláštnosti řízení o jeho zcizení proti placení nájemného. Placené zcizení nemovitosti proti zaplacení nájemného tak bude vyžadovat dodržení pravidel postupu při převodu nemovitosti na základě smlouvy o prodeji nemovitosti [10] ; zcizení proti placení nájmu cenných papírů bude vyžadovat dodržování pokynů o postupu při převodu práv z cenného papíru [11] , atd.
Zpravidla se vyplácí anuitní smlouva, pokud není dohodou stran stanoveno jinak. Jinými slovy, kromě plateb nájemného má příjemce nájemného právo na protizastoupení (platbu) při převodu majetku proti platbě nájemného [12] . Pokud má být zcizení majetku zaplaceno, pak se na příslušnou transakci subsidiárně použijí pravidla kupní smlouvy . V případě bezúplatného zcizení majetku by se strany měly kromě zvláštních pravidel pro konkrétní druh nájmu řídit také pravidly upravujícími darovací smlouvu [13] .
Protože platby nájemného mohou být:
Forma poskytování plateb nájemného je stanovena dohodou stran a lze ji kombinovat (např. jedna část nájemného je hrazena v penězích a druhá část při poskytování služeb).
V zájmu ochrany zájmů věřitele nájemného může zákon stanovit minimální výši trvalé [14] a doživotní renty [15] , jakož i minimální hodnotu celkové výše výživného s vyživovanou osobou [16] . Zákon dále stanoví povinné zvýšení velikosti nájemného v poměru ke zvýšení životního minima [14] [15] [16] .
Právo na platby nájemného vzniká věřiteli nájemného až po převodu nemovitosti za úhradu nájemného; od téhož okamžiku vzniká dlužníkovi nájemného povinnost platit nájemné. Anuitní smlouva tedy patří mezi ty skutečné.
Povinnost platit nájemné je trvající, neboť smlouva se uzavírá na dobu života příjemce nájemného nebo na dobu neurčitou a podléhá soustavnému plnění. Proto zákon stanoví řadu pravidel o formě a způsobech zajištění plnění povinnosti platit nájemné.
V případě prodlení s placením plateb nájemného je plátce nájemného povinen platit příjemci nájemného úrok, jehož výše je určena zákonem nebo dohodou [17] .
Doživotní renta může být stanovena na dobu života občana převádějícího majetek za placení nájemného, nebo na dobu života jím označeného jiného občana. Trvalá renta se zřizuje na dobu neurčitou.
Nájemní smlouva musí být uzavřena písemně a ověřena notářem . Pokud smlouva počítá se zcizením nemovitosti proti zaplacení nájemného, pak podléhá státní registraci [18] . Musí být zapsáno i věcné břemeno nájemného [19] [20] .
Pokud strany poruší požadavky na notářské ověření nájemní smlouvy, bude tato považována za neplatnou ( neplatnou ) [21] . Pokud je smlouva o převodu nemovitosti pod nájmem notářsky ověřená, ale nepodléhá státní registraci, bude považována za neuzavřenou [22] , neboť zákon neobsahuje údaj o její neplatnosti [18] .
Základní podmínky anuitní smlouvy závisí na jejím typu. Základní podmínkou společnou pro všechny typy anuitních smluv je za prvé její předmět. Jakýkoli majetek lze převést v rámci výplaty trvalé a doživotní renty, přičemž předmětem dohody o doživotní péči s vyživovanou osobou je výhradně nemovitost.
Za druhé, tyto podmínky zahrnují povinnost dlužníka nájemného zajistit zájmy věřitele nájemného. Zákonodárce se tak snaží chránit jejich zájmy.
Prostředky ochrany zájmů pronajímatele se liší v závislosti na právním režimu nemovitosti.
Věcné břemeno nájmu navazuje na nemovitost a zavazuje osoby, které tuto nemovitost vlastní , vedlejší odpovědností , pokud zákon nebo smlouva nestanoví společnou a nerozdílnou odpovědnost .
Nesplnění podmínek zajištění ze strany dlužníka nájemného, jakož i jejich ztráta nebo zhoršení v důsledku okolností, za které věřitel nájemného nenese odpovědnost, dává tomuto dlužníkovi právo ukončit smlouvu a požadovat náhradu škody.
Anuitní smlouva je aleatorní, tedy rizikové. Projevuje se tím, že jedna z protistran může ve skutečnosti obdržet menší protiplnění, než on sám poskytuje, neboť objem plateb nájemného je nejistý z důvodu neurčitosti doby placení nájemného.
Riziko náhodné ztráty nebo poškození majetku se posuzuje z hlediska zániku nebo trvání závazků platit nájemné. Ve smlouvě o trvalém nájmu nese riziko dlužník nájemného, pokud obdržel nemovitost proti zaplacení nájemného bezúplatně; v případě ztráty nebo poškození věci není zproštěn povinnosti platit nájemné. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena na úplatný základ, pak v případě náhodné ztráty majetku může dlužník z nájmu požadovat ukončení smlouvy nebo změnu jejích podmínek. U smlouvy o doživotní rentě není riziko závislé na tom, zda byla nemovitost zcizena za náhradu nebo bezúplatně.
V ukrajinské legislativě se pro smlouvu o doživotní rentě používá termín „dohoda o doživotním výživném“. Smlouva o dožití je typem smlouvy o zcizení nemovitosti, která stanoví, že jedna strana ( zcizitel ) převede na druhou stranu ( nabyvatele ) vlastnictví bytového domu, bytu nebo jeho části, jiné nemovité nebo movité věci významného rozsahu. hodnotu, za kterou se nabyvatel zavazuje zajistit zciziteli výživné a (nebo) doživotní péči (článek 744 občanského zákoníku Ukrajiny [24] ).
Dohoda o životním zachování (péči) je alternativou ke kupní a prodejní smlouvě v případech, kdy osoba během svého života hodlá, ale za určitých podmínek, nakládat s majetkem, který jí náleží vlastnickým právem. Rovněž lze tuto smlouvu považovat za alternativu k dědické smlouvě nebo k darovací smlouvě. Právní důsledky uzavření takových smluv se přitom výrazně liší.
V evropské legislativě je anuitní smlouva známá již od středověku . Důvodem vzniku a rozvoje nájemních vztahů v Evropě byla podle francouzského civilisty L. J. Morandiera za prvé chudoba, za druhé zákaz úročených půjček světskými i církevními úřady, které byly prohlášeny za lichvu .
Byl to trapný zákaz a lidé to chytře obcházeli. Využili k tomu zejména smlouvu o zřízení nájemného. Dlužník, který obdržel kapitálovou částku, nepřevzal povinnost platit úroky z této částky a splácet ji, ale časově neomezený závazek platit půjčiteli anuitu. Majitel, který chtěl prodat svůj nemovitý majetek, našel nabyvatele, který mu chtěl platit věčnou rentu snáze než toho, kdo by souhlasil se zaplacením kapitálové částky, protože neexistovala nadbytek hotovosti [25] .
| Občanskoprávní smlouvy | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| převod majetku _ |
| ||||||
| převod majetku do užívání | |||||||
| za výkon práce |
| ||||||
| o poskytování služeb |
| ||||||
| související s právy IP |
| ||||||
| o společných aktivitách |
| ||||||
| jiný | |||||||
| Občanské právo | |
|---|---|
| Občanskoprávní vztah | |
| Předměty občanských práv | |
| Skutečně správně | |
| Závazkové právo | |
| dědické právo | |
| Duševní práva | |
| Prameny občanského práva | |
| |