Digitální hypoteční úvěry jsou souborem pracovních procesů , které vám umožňují provádět transakce hypotečních úvěrů online [1] . Digitální hypotéka předpokládá, že všechny fáze hypoteční transakce probíhají online – od vyplnění žádosti až po podepsání dokumentace digitálním podpisem [1] .
Ve Spojených státech amerických byly legislativní změny umožňující podepisování dokumentů elektronickým podpisem přijaty počátkem roku 2000 [2] , ale jako takové našly masové uplatnění v oblasti hypotečních úvěrů až v roce 2018 [3] . Podíl elektronických hypoték do roku 2018 nebyl více než 1 % z celého portfolia hypoték, k 15. září 2021 bylo registrováno více než 1,3 milionu elektronických hypoték (cca 5 % z celého portfolia hypoték vydaných v průběhu roku) [4 ] . Registraci a ukládání elektronických hypoték provádí komerční organizace vytvořená Asociací hypotečních bankéřů Spojených států amerických – MERS eRegisrty, založená v roce 1995.
Registrace elektronických hypoték se v Americe stala hlavním proudem v roce 2018, počínaje tím, kdy americká společnost Quicken Loans , největší online poskytovatel hypotečních úvěrů pro retailové klienty, v roce 2015 implementovala celý cyklus digitálních hypotečních půjček [5] [6] . Mezi věřiteli, kteří se účastní systému MERS eRegistry, jsou následující hlavní hráči na hypotečním trhu a banky: Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , Quicken Loans, United Wholesale Mortgage , Well Fargo , Fairway , Credit Depot , Caliber Home Loans , Bank of America , TD Bank , Ally , Black Knight , eOriginal , Chase [7] [8] .
V lednu 2021 Ginnie Mae umístila pilotní emisi cenných papírů zajištěných hypotékami , jejichž hypoteční krytí je tvořeno elektronickými hypotékami, v hodnotě 24 milionů $ [9] .
Ve Spojeném království byl právní rámec pro udělování vlastnického práva k pozemkům digitálně pomocí elektronických dokumentů s elektronickým podpisem připraven v roce 2002 [10] , v roce 2008 [11] byla přijata Pravidla pro elektronický převod vlastnického práva podle zákona o registraci pozemků , která umožňovala plně elektronické hypotéky s elektronickým podpisem. První záznam o registraci elektronické hypotéky (hypotéky) je ze dne 8. dubna 2018 [12] , registraci a účtování provádí katastr nemovitostí Anglie a Walesu .
Podle veřejně dostupných údajů bylo ke konci února 2020 registrováno více než 7 tisíc elektronických hypoték [13] . Členy, včetně poskytovatelů půjček nebo digitální platformy, kteří používají elektronickou registraci, jsou Atom Bank , Barclays , Clydesdale Yorkshire Banking Group , Coventry Building Society , HSBC , Metro Bank , Molo Finance , Nationwide a The Mortgage Works , Principality Building Society . RBS a NatWest , Santander , Skipton Building Society , TSB Bank , West Bromwich Building Society [14] .
Emise cenných papírů zajištěných hypotékami , které jsou zajištěny elektronickými hypotékami, nejsou v zemi pro rok 2021 dostupné a hromadí se portfolio elektronických hypoték.
V Austrálii začal proces digitální transformace hypotečního sektoru v roce 2014, ale hlavní fáze vývoje proběhla během pandemie v roce 2020 [15] , v některých státech země byla přijata pravidla, která umožňují používání elektronického podepisování pro všechny dokumenty o hypotečních transakcích [16] , stejně jako o dálkovou registraci hypoteční transakce v registru, ostatní státy pro rok 2021 nepřijaly odpovídající změny v legislativě umožňující využívání digitálních služeb. V prosinci 2020 proběhly Australian Commonwealth Bank, největší státem vlastněná Australian Commonwealth Bank z hlediska portfolia hypotečních úvěrů , a australská digitální služba Lendi, která zvýší objem hypotečních úvěrů vydaných v elektronické podobě [17] .
Emise hypotečních zástavních listů zajištěných elektronickými hypotékami nebyla provedena.
V Ruské federaci se pojem elektronická hypotéka objevil v legislativě přijetím novely federálního zákona „o hypotéce“ 1. července 2018 [18] . Elektronická hypotéka je nedokumentární cenný papír , který osvědčuje práva věřitele z hypotečního úvěru , včetně práva zastavit nemovitost zatíženou hypotékou, a elektronický dokument ve formátu xml , který je podepsán elektronickým podpisem zástavce . , dlužník , věřitel a zaslán Rosreestr . Státní registrátor přidělí číslo hypotéky, zapíše do něj údaje o hypotéce, potvrdí svým podpisem a předá do depozitáře k zaúčtování a uložení.
První elektronické hypotéky v Rusku byly vydány v srpnu 2018, primárním věřitelem byly Bank DOM.RF JSC a Sberbank PJSC [19] .
Na konci roku 2020 v Rusku:
- poskytnuté hypoteční úvěry v celkové výši asi 4,3 bilionu rublů, z toho asi 3 biliony rublů - na sekundárním trhu s bydlením (s hypotékami) a asi 1,3 bilionu rublů - na primárním trhu s bydlením (bez hypoték) [20] ;
- bylo vydáno cca 44 tisíc elektronických hypoték, cca 95 % těchto hypoték bylo vydáno Sberbank PJSC [21] ;
— JSC DOM.RF společně s PJSC Sberbank umístily poprvé na ruský trh dvě emise dluhopisů , jejichž hypoteční krytí bylo plně tvořeno elektronickými hypotékami. Dluhopisy jsou zajištěny zárukou JSC „DOM.RF“, objem emisí činil 47 miliard rublů [22] .
Podíl elektronických hypoték na celkovém portfoliu hypotečních úvěrů vydaných v roce 2020 tak činil zhruba 2,5 %, což je dvakrát méně než stejný ukazatel ve Spojených státech. Pilotní emise hypotečních zástavních listů z elektronických hypoték u PJSC Sberbank přitom 25krát převyšuje debutovou emisi hypotečních zástavních listů zajištěných elektronickými hypotékami od americké organizace Ginnie Mae.
Rosreestr vydal k 15. září 2021 již více než 103 tisíc elektronických hypoték. Banky ve většině případů komunikují přímo s Rosreestr prostřednictvím elektronické registrace (připraví soubor dokumentů, podepíší jej a převedou do Rosreestr) [23] . Některé banky využívají služeb specializovaných digitálních platforem. Hlavní účastníci hypotečního trhu zavedli nejen vydávání elektronických hypoték, ale také zavedli celý cyklus hypotečních úvěrů v digitálním formátu, včetně činností souvisejících s uzavřením hypotéky — splacením hypotečního záznamu v Rosreestru [24] .
Elektronická registrace v Rusku se objevila se zavedením relevantních změn legislativy v roce 2015 [25] , ale pandemie COVID-19 posloužila jako spouštěč pro její masovou aplikaci . Takže na začátku roku 2020 byl podíl elektronické registrace hypoték v Ruské federaci asi 9 %, do konce roku 2020 to bylo podle odborných odhadů již 45 % a Rosreestr má v plánu zvýšit podíl elektronická evidence hypotečních obchodů v celkovém objemu na 80 % [26] . Do poloviny roku 2021, kdy obdrží úvěr, má dlužník možnost projít všechny fáze na dálku a podepsat všechny potřebné dokumenty elektronicky s elektronickým podpisem .
Ve fázi podpory hypotečního obchodu, pokud je nutné provést změny hypotéky na straně dlužníka, lze všechny požadované úkony provést i na dálku. Věřitel může odstranit zástavu z bydlení v Rosreestr na dálku a bez účasti dlužníka [27] . Získání potřebných výpisů a certifikátů ze smlouvy o hypotečním úvěru se provádí pomocí internetové banky nebo mobilní verze aplikace úvěrové instituce (tj. certifikáty a dokumenty poskytuje banka klientovi prostřednictvím mobilní aplikace a jsou dostupný online).
Od května 2020 společně implementují projekt Digitální profil Ruská banka a Ministerstvo digitálního rozvoje, komunikací a masmédií . „Digitální profil“ je jediná služba, která kombinuje více než 30 různých informací o jednotlivci , generovaných a aktualizovaných z jiných zdrojů (registrů) informací ( FTS , Ministerstvo vnitra , Rosreestr , Penzijní fond Ruské federace a další vládní agentury ), plánuje se rozšířit seznam takových informací [ 28] .
„Digitální profil“ stanoví povinnou žádost o souhlas zákazníků (uživatelů) s přístupem k jejich informacím a využívání informací o klientovi bankami , pojišťovnami [29] .
Pomocí této služby může uživatel na dálku podat žádost o hypoteční úvěr na webových stránkách banky (bez dokládání dokumentů v papírové podobě), s využitím informací z „Digitálního profilu“: údaje o klientovi na webových stránkách banky se vyplňují automaticky, tím dochází ke snížení časových nákladů klienta a eliminaci rizika zadání chybných údajů za předpokladu souhlasu s poskytnutím těchto údajů, přičemž klient může dříve udělený souhlas odvolat, přičemž banka, zkracující své časové a provozní náklady, provádí scoringové procedury pro tohoto klienta online na základě souhrnu všech informací obsažených v digitálním profilu.
Pokud o klientovi provede některý ze státních orgánů změny, informace o něm jsou automaticky aktualizovány v „Digitálním profilu“ takového klienta prostřednictvím systému meziresortní elektronické interakce (automatizovaný příjem a ukládání dat o fyzických osobách prostřednictvím „jednotného okno"). Tento projekt v současné době prochází rozsáhlým testováním, v rámci kterého Bank DOM.RF , PJSC Sberbank , Sovcombank , AK Bars , VTB Bank, SKB-Bank , Russian Standard , VSK , Raiffeisenbank a další je plánováno také napojení MFIs na služby , předpokládá se, že experiment potrvá do konce roku 2021 [30] .
Jednotný biometrický systém, spuštěný v červnu 2018, je digitální platforma , která umožňuje na dálku identifikovat osobu podle jejích biometrických vlastností (systém pro identifikaci využívá dva parametry současně - hlas a obličej (fotografie obličeje) , a také přihlašovací jméno a heslo osoby v Jednotném systému identifikace a autentizace, čímž se eliminuje riziko podvodných aktivit (například získání půjčky pomocí odcizeného nebo padělaného pasu) [31] .
Projekt vznikl z iniciativy Ruské banky a Ministerstva pro digitální rozvoj, komunikace a masmédia. Pomocí Jednotného biometrického systému si klient může bez opuštění domova zakládat bankovní účty , přijímat půjčky a provádět převody peněz , systém vám umožní být identifikován pouze jednou (banka bude sbírat biometrické údaje - fotografii a hlasový záznam - a odeslat je do Jednotného biometrického systému) a získat vzdálený přístup k bankovním službám v jakékoli bance nabízející produkty prostřednictvím systému vzdálené identifikace [31] .
Od září 2021 je k Jednotnému biometrickému systému připojeno asi 230 ze 438 úvěrových institucí oprávněných Jednotným biometrickým systémem pracovat s biometrickými údaji. Využití biometrického systému je žádané i v nefinančním sektoru, například v březnu 2021 podepsal premiér Michail Mišustin dekret vlády Ruské federace, podle kterého bylo univerzitám povoleno provádět zkoušky v vzdálený formát s využitím biometrie (k tomu bude zapotřebí souhlas samotného studenta a rozhodnutí univerzity o možnosti složení zkoušek v tomto formátu) [32] .
Další digitální novinkou byla možnost vydat Enhanced Qualified Electronic Digital Signature (ECDS) v certifikované mobilní aplikaci do 10 minut bez osobní návštěvy kanceláře certifikačního centra. Takový podpis má stejné právní účinky jako vlastnoruční podpis a umožňuje podepisovat všechny elektronické dokumenty , které budou poskytnuty osobě k podpisu. V polovině roku 2021 bude tato iniciativa realizována společně s PJSC Sberbank. K získání takového podpisu je zapotřebí cestovní pas občana Ruské federace , zahraniční biometrický pas , chytrý telefon s funkcí NFC , číslo SNILS a TIN a také přímý přístup do mobilní aplikace Sberbank PJSC [33] . vyžadováno .
V roce 2022 vláda Ruské federace plánuje zapojit do procesu hypoték nové účastníky, například opatrovnické a opatrovnické orgány , jejichž povolení je vyžadováno v rámci realizace hypotečních programů zaměřených na podporu rodin s dětmi, do procesu digitalizace poskytování hypotečních úvěrů. Souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů v rámci hypotečních obchodů je třeba získat, jsou-li dotčeny majetkové zájmy vlastníků nezletilých dětí . Od konce roku 2021 vypadá proces získávání souhlasu opatrovnických orgánů poměrně složitě: poskytnutí značného množství dokumentů v papírové podobě a také trvá dlouhou dobu (návštěva opatrovnických orgánů, proces souhlas s vydáním souhlasu a samotné získání souhlasu). Vzhledem k plánovaným změnám bude proces získávání takového souhlasu převeden do elektronického (vzdáleného) formátu, kdy interakce mezi účastníky procesu bude probíhat prostřednictvím systému meziresortní elektronické interakce, což výrazně zkrátí dobu a provozních nákladů všech stran procesu, stejně jako eliminovat poskytování dokumentů v papírové podobě [ 34] .
Globální iniciativa v oblasti digitalizace hypotečních transakcí v Rusku může být první platformou pro vydávání elektronických hypoték na blockchainu , jejímž základem je technologie distribuovaného registru – ruská blockchainová platforma „ Masterchain “. Vývoj provádějí společně DOM.RF , Bank of Russia , Ministerstvo digitálního rozvoje, komunikací a masmédií , Rosreestr a FinTech Association [35] .
Využití nové platformy zajistí „bezproblémovost“ procesu práce s elektronickými hypotékami, zkrátí dobu registrace hypoték do depozitního účetnictví, vytvoří bezpečné důvěryhodné prostředí pro práci s elektronickými hypotékami, zvýší stabilitu systémů Rosreestr a hypoteční obrat. Využití nové platformy umožní účastníkům hypotečního trhu rychleji přejít na elektronické hypotéky. Prostřednictvím MasterChain byly v dubnu až květnu 2021 provedeny pilotní testovací transakce s hypotékami pomocí depersonalizovaných údajů (to znamená, že transakce nebyly právně závazné). Start projektu s reálnými transakcemi by měl začít nejpozději 1. prosince 2021 a dokončen do října 2022 [36] .